في حال لم تسمع، فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي على وشك خفض أسعار الفائدة. اخبار كبيرة لهذه المجموعة الثلاثية من دافعي الأرباح، توزع ما بين 11.1% إلى 12.6% سنويا.
هذه الأسهم نجا دورة المعدلات المرتفعة. هل هم على وشك يزدهر مع تخفيف بنك الاحتياطي الفيدرالي للسياسة النقدية؟
نعم، ربما ــ طالما أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لن يضطرهم إلى الخروج من العمل في هذه العملية! دعني أوضح لك الأمر…
صناديق الاستثمار العقاري (mREITs): مخاطر عالية وأرباح أعلى
صناديق الاستثمار العقاري الرهن العقاري، المعروفة باسم mREITs، هي مكانة عقارية متخصصة
عندما نفكر في صناديق الاستثمار العقاري، فإننا عادة ما نتخيل عدالة صناديق الاستثمار العقاري. تمتلك (وتدير أحيانًا) عقارات مادية مثل الشقق والمراكز التجارية والمستشفيات ومنتجعات التزلج.
القرض العقاري من ناحية أخرى، تشتري صناديق الاستثمار العقاري كميات كبيرة من الورق.
تسير أعمال mREIT على النحو التالي:
- اقتراض الأموال بأسعار فائدة قصيرة الأجل.
- شراء حزم مجمعة من الرهن العقاري، والمعروفة أيضًا باسم الرهن العقاري المضمون.
- احصل على الدخل الذي تنتجه هذه الرهن العقاري بفضل (نأمل!) أسعار الفائدة الطويلة الأجل الأعلى.
تخضع صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري للأسهم لنفس القواعد، بما في ذلك ضرورة توزيع 90% أو أكثر من أرباحها على المساهمين في شكل أرباح.
تدفع هذه النمور الورقية المعروفة باسم mREITs. كثيراً. على الورق على الأقل. صندوق الاستثمار العقاري المتداول في البورصة mREIT العادي — صندوق iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (REM)-يحقق أكثر من 9% في الوقت الحالي!
إن حركة المرور السريعة تجلب لنا التنوع. ولكن من المؤسف أن هذا هو الحال في هذا المجال. جودة رديئة.
الرهن العقاري عمل صعب. حتى مع احتساب الدفعة الكبيرة، حققت شركة REM مكاسب تقل قليلاً عن 20% على مدار السنوات العشر الماضية – بما في ذلك الأرباحلقد تضاعف مؤشر S&P 500 أكثر من ثلاثة أضعاف في نفس الفترة. لدى REM تاريخ في توزيع أرباح كبيرة ثم خسارة معظم المدفوعات في انتكاسات الأسعار.
هل بنك الاحتياطي الفيدرالي هنا للمساعدة؟
انخفاض المعدلات عمومًا إن ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري عبر الإنترنت يعتبر أفضل من ارتفاع أسعار الفائدة. ولكن الأمر ليس بهذه البساطة. فمن المؤكد أن انخفاض أسعار الفائدة يجعل الاقتراض أرخص، كما يساعد الرهن العقاري عبر الإنترنت على إعادة تمويل الديون القائمة بأسعار فائدة أفضل. كما يمكن أن ترتفع أسعار الرهن العقاري المحتفظ به في هذه الأوراق المالية.
ولكن المستهلكين يحصلون على نفس الفائدة ــ إذ يمكنهم إعادة تمويل قروضهم العقارية. وعندما يحدث ذلك، يتم سداد قروض الرهن العقاري المدعومة بالرهن العقاري على الفور، وعادة بقيمة أقل من القيمة التي كان من الممكن تحصيلها طيلة عمر الرهن العقاري. كما أن هذه القروض العقارية سوف تحل محلها في نهاية المطاف قروض عقارية ذات قيمة أقل.
ولهذا السبب يتعين علينا أن نكون انتقائيين عند شراء صناديق الاستثمار العقاري عبر الإنترنت. فلن نشتري إلا الصناديق الأكثر مرونة.
صندوق فرانكلين بي إس بي العقاري (FBRT): عائد 11.1%
دعونا نبدأ بـ صندوق فرانكلين BSP العقاري (FBRT)، وهو صندوق استثمار عقاري عقاري يتعامل في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBSs). العقارات السكنية المتعددة هي الملك هنا، حيث تشكل ما يقرب من ثلاثة أرباع المحفظة، لكن FBRT سعيدة بتولي أي نوع من العقارات التجارية تقريبًا – كما تحتفظ بقروض في قطاع الضيافة (14٪)، والمكاتب (5٪)، والصناعة (5٪) وقطاعات أخرى.
وتحظى شركة FBRT بنقاط أسلوبية فيما يتصل بمصادر تمويلها. إذ يأتي 75% من المحفظة من التزامات القروض المضمونة، ولكنها تتعرض أيضاً لـ 17% من الإقراض في المستودعات (خطوط الائتمان التي تقدمها البنوك لإصدار الرهن العقاري)، و5% لاتفاقيات إعادة الشراء. أما النسبة المتبقية (3%) فهي عبارة عن مجموعة من الديون غير المضمونة والتمويل الخاص بالأصول.
ومن المؤسف أن شركة فرانكلين بي إس بي ريالتي سوف تشعر بالألم الناجم عن أي تخفيضات في أسعار الفائدة. وعلى وجه التحديد، فإن انخفاضاً بمقدار 50 نقطة أساس في معدل التمويل المضمون بين عشية وضحاها من شأنه أن يخفض أرباحها السنوية بنحو 5 سنتات للسهم.
ولكن على الأقل فإن الألم الذي قد يسببه بنك الاحتياطي الفيدرالي في الأمد القريب هو منح بالنسبة لمعظم صناديق الاستثمار العقاري، هل تستطيع FBRT الصمود؟ تتمتع الشركة بسيولة وفيرة (700 مليون دولار في نهاية الربع الثاني من عام 2024) ورافعة مالية منخفضة تبلغ 2.7x.
كما تقوم شركة FBRT بإعادة شراء الأسهم. فقد أعادت الشركة شراء 3 ملايين دولار من الأسهم في الربع الماضي، مما جعلها تتبقى 31 مليون دولار تحت تفويض الأسهم البالغ 65 مليون دولار، ومن المتوقع أن تظل أرباحها الفصلية البالغة 35.5 سنتًا للسهم مغطاة بشكل جيد بناءً على تقديرات الأرباح للسنوات القليلة القادمة. ومع ذلك، نادرًا ما تتحرك الأرباح:
بدأت شركة FBRT في التداول منذ عام 2021 فقط؛ وُلدت الشركة من اندماج شركة Franklin (المعروفة سابقًا باسم Benefit Street Partners Realty Trust) وشركة Capstead Mortgage Corporation. وكان تاريخ الدفع الأخير غير مستقر وشمل زيادات وتخفيضات.
حتى الآن، لم يكن المستثمرون على دراية بهذه الجودة المالية، حيث سمحوا للأسهم بالدخول في حالة خمول في عام 2024 (استقرار حتى تاريخه) بينما يتم تداولها عند 0.85 مرة فقط من القيمة الدفترية.
إلينجتون المالية (EFC): عائد 11.9%
إلينجتون المالية (EFC)“إن شركة MREIT، وهي شركة هجينة، سوف تستثمر في كل أنواع العقارات الورقية التي يمكنك العثور عليها تقريبًا. قروض الرهن العقاري التجارية والسكنية. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجارية والسكنية. القروض الاستهلاكية. استثمارات الديون والأسهم في الجهات المصدرة للقروض. حتى أن لديها ذراعًا للرهن العقاري العكسي (Longbridge Financial، التي تم الاستحواذ عليها في عام 2022).
وهناك أمر آخر تتعرض له إلينجتون وهو أصول “الوكالة”. فالأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها الوكالات تصدرها أو تضمنها وكالات حكومية، وأشهرها فاني ماي وفريدي ماك وجيني ماي. ونظراً لأنها مدعومة من وكالات حكومية، فإن هذه الأوراق المالية تميل إلى أن تكون مخاطرها الائتمانية أقل كثيراً من الأدوات التقليدية.
ولكن هذا التعرض للوكالات يمثل هدفًا متحركًا (ومتقلصًا) ــ إذ تظهر نظرة على أحدث تقرير لها أن إلينجتون تخلصت من 31% من محفظة وكالاتها، بعد انخفاض بنسبة 22% في الربع الأول. وتمثل أصول الوكالات الآن 12% فقط من الأصول.
كان الأداء المالي حتى الآن هذا العام جيدًا، وليس رائعًا. فقد تحسن صافي دخل الفائدة والهوامش بشكل متواضع. وارتفعت القيمة الدفترية إلى الأمام. والسيولة جيدة. وقد ظهر هذا في الأسهم، التي تفوقت على الصناعة بإجمالي عائد منخفض من رقمين.
ولكن أوه، العائد.
وتبلغ العائدات التي تدفعها شركة إلينجتون للتمويل العقاري 12%، وهي تدفع شهرياً. ولكن إلينجتون لم تقدم للمساهمين أي سبب على مدار تاريخها للاعتقاد بأن العائدات التي تدفعها اليوم سوف تظل تدفعها غداً. وقد جاء التخفيض الأخير ــ خفض العائدات بنسبة 13% إلى 13 سنتاً للسهم ــ في وقت سابق من هذا العام، وليس بعيداً كثيراً عن اندماج إلينجتون للتمويل العقاري مع شركة الاستثمار العقاري أرلينجتون أسيت إنفستمنت.
داينكس كابيتال (DX): عائد 12.6%
على عكس إلينغتون، داينكس كابيتال (DX) إن صندوق الاستثمار العقاري المتوافق مع الشريعة الإسلامية يحتضن بشكل كامل ديون الوكالات. إن صندوق الاستثمار العقاري المتوافق مع الشريعة الإسلامية الأقدم في السوق متخصص في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها الوكالات ــ حيث تشكل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها الوكالات السكنية ما يصل إلى 97% من المحفظة، وتشكل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها الوكالات التجارية نحو 2% أخرى. أما غير الوكالات؟ فهي أقل من 1%.
تميل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها الوكالات، على الرغم من كونها “أكثر أمانًا” إلى حد ما، إلى دفع أسعار فائدة أقل نتيجة لذلك. لذا فمن المرجح أن ترى ارتفاعًا كبيرًا في الروافع المالية من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها الوكالات، حيث تحاول استغلال الأداء وأرباح صناديق الاستثمار العقاري عالية القيمة. كانت الرافعة المالية لشركة داينكس تحت إلى 7.9x في نهاية الربع الأخير. وإذا انحدر منحنى العائد (اتسعت الفجوة بين أسعار الفائدة القصيرة الأجل والطويلة الأجل)، فإن شركة داينكس في وضع جيد للاستفادة.
ماذا عن هذا الدعم؟ إن صندوق DX يتمتع بسيولة كبيرة، إذ يبلغ حجم النقد والأصول غير المثقلة به نحو 644 مليون دولار.
ومع ذلك، فإن أسهم داينكس تتداول عند أقل بقليل من القيمة الدفترية ــ وهي ليست باهظة الثمن، ولكنها ليست رخيصة أيضاً. وقد تكون العائدات أقل إثارة للقلق أيضاً.
ومن المتوقع أن تسجل الشركة أرباحًا متاحة للتوزيع (EAD) حمراء داكنة في عام 2024 قبل أن تتعافى في عامي 2025 و2026.
من ناحية أخرى، فإن مؤشر الأداء المتوقع لشركة داينكس هو مقياس غير مكتمل ولا يروي القصة الكاملة. فضلاً عن ذلك، فإن السوق لا تتوقع خفض توزيعات الأرباح على الإطلاق.
ولكن لا يمكن إلقاء اللوم على أحد بسبب شعوره بالتوتر قليلاً نظراً لسجل توزيعات الأرباح المضطرب لشركة داينكس.
بريت أوينز هو كبير استراتيجيي الاستثمار في نظرة متناقضةلمزيد من أفكار الدخل الرائعة، احصل على نسختك المجانية من أحدث تقرير خاص به: محفظة التقاعد المبكر الخاصة بك: أرباح ضخمة – كل شهر – إلى الأبد.
الإفصاح: لا يوجد
