هل نحن نتعامل مع الركود ، أم أن بيك آب في تضخم اقتصادي التهديد الكبير لسوق الأوراق المالية؟
ال سلبي طباعة الناتج المحلي الإجمالي في الربع الأول لديها مخاوف الركود في العناوين المالية. وفي الوقت نفسه ، يظل رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جاي باول مثبتا على التضخم.
ومن المفارقات ، كلاهما قد يأتي لتمرير. مما يعني أنه يجب علينا إعداد محافظنا البطيئةتحت يتبع ذلك بسرعة اختيارأعلى في الأسعار.
دعنا نضع مقرضًا ذكيًا واحدًا على قائمة مراقبة “Goldilocks”. ينتج عن هذا المعقد 10 ٪ اليوم (مع بعض “تأمين توزيع الأرباح” اللطيف الذي سنتحدث عنه في لحظة). لكن النقطة الأساسية هي أنها تستفيد من التضخم – وأسعار الفائدة – أعلى.
دعنا نتحدث عن “خطوتين تباطؤ من خطوتين” أراه قادمًا-وكيف تم تعيينه لفتح الباب على فرصة توزيع الأرباح بنسبة 10 ٪ هذه.
التباطؤ الآن …
لنبدأ بالتباطؤ ، والذي ، كما ناقشنا الأسبوع الماضي ، هو بالفعل علينا. الدليل: انخفاض بنسبة 0.3 ٪ في الناتج المحلي الإجمالي في الربع الأول:
لكن الأرقام الأساسية كانت في الواقع أكثر صعودًا من العناوين المقترحة.
ذلك لأن التراجع كان في جزء كبير منه بسبب ارتفاع في الواردات حيث تم تجار التجزئة قبل تعريفة ترامب – ويتم حساب الواردات على أنها أ يجر على الناتج المحلي الإجمالي. من المحتمل أن يتلاشى هذا الاتجاه. كما انخفض الإنفاق الحكومي في ضوء تخفيضات دوج (على الرغم من أننا سنناقشها بعد ذلك ، من المحتمل أن يكون هذا عابرًا) ، في حين أن الإنفاق على المستهلكين صمد إلى حد كبير.
سنأخذ بسعادة تراجع الناتج المحلي الإجمالي بسبب عوامل مؤقتة! لكن التباطؤ لا يزال من المرجح. كانت هناك تلميحات من هذا في تقرير التوظيف في أبريل ، والذي ، على الرغم من أنه أفضل من المتوقع ، أظهر تباطؤًا بسيطًا من مارس.
… التضخم التالي
في هذه الأثناء ، على الرغم من جهود دوج ، فإن الإنفاق الحكومي وَردَة 7.4 ٪ على أساس سنوي للأشهر الستة الأولى من هذه السنة المالية (التي بدأت في 1 أكتوبر 2024).
الإيصالات الضريبية ، بالمناسبة ، هي لا يصل 7.4 ٪. وتذكر أن معظم الإنفاق الفيدرالي لا يمكن المساس به: العبث بالضمان الاجتماعي أو الرعاية الطبية أو المعونة الطبية هو الانتحار السياسي. يبدو الإنفاق الدفاعي “آمنًا” بالنظر إلى الوضع الحالي للعالم.
هذا يجعل من المرجح أن يكون كرسي بنك الاحتياطي الفيدرالي في المستقبل (تذكر أن مصطلح جاي باول قد ارتفع في غضون عام) إلى طباعة الأموال من التخفيف الكمي (ومعه ، مستدام ، أو ارتفاع ، التضخم والمعدلات على المدى الطويل).
أدخل مقرضنا بنسبة 10 ٪ “عائمة المعدل”
أدخل صناديق الاستثمار العقاري في الرهن العقاري (MREITS) ، والتي ستعرف الدخل الأعلى من قروضها العائمة على أنها التضخم وأسعار الفائدة-على المستويات الحالية أو ترتفع.
عندما يفكر معظم الناس في صناديق الاستثمار العقاري ، يفكرون في هؤلاء التي تملك الخصائص الفيزيائية، مثل مراكز التسوق والفنادق والشقق. بدلاً من، mreits شراء وإنشاء الرهون العقارية على هذه الخصائص. (ولكن مثل أبناء عمومهم الذين يملكون الممتلكات ، يحصلون على ضرائب قاعة على ضرائب الشركات طالما أنهم يدفعون 90 ٪ من دخلهم كأرباح.)
تكسب عمليات إقراض Mreits الأموال عن طريق الاقتراض بمعدلات منخفضة الأجل منخفضة الأجل ، ثم تقضي هذا النقد في شكل قروض عقارية بناءً على أسعار طويلة الأجل. ثم جيب الفرق.
يطبع نموذج العمل هذا الأموال عندما تكون الأسعار الطويلة (أي تلك الموجودة في الخزانة لمدة 10 سنوات) ثابتة أو أفضل من ذلك ، كما سنرى على الأرجح في التباطؤ القادم. ذلك لأنه عندما تنخفض معدلات طويلة الأجل ، تصبح قروض Mreits الحالية أكثر قيمة لأن القروض الجديدة تدفع أقل. هذا هو الإعداد الذي من المحتمل أن نراه في الأشهر المقبلة.
ولكن ماذا عن عندما ترتفع المعدلات؟ يمكن أن تؤذي mreits لأن محافظ الرهن العقاري الحالية لها تقع في القيمة. لكن تذكر أنهم يفعل انظر ارتفاع الدخل من تلك القروض عائمة المعدل.
علاوة على ذلك ، يتم تشغيل أفضل mreits من قبل مديرين ذوي خبرة ويكون لديهم أيديهم في الشركات خارج الإقراض التجاري ، مما يساعدهم على التنقل في أي بيئة سعر.
ستاروود: أكثر من مجرد مقرض الرهن العقاري
الذي يضع الأسهم 10 ٪ التي سنتحدث عنها اليوم: Starwood Property Trust (STWD). إنه حقًا الملصق للطفل ل mreits. بالنسبة للمبتدئين ، فإن دفتر القروض الخاص به يبلغ معدله 98 ٪. وكما سنرى أدناه ، يتم تنوعه في أعمال أخرى تساعد في التحوط من التضخم.
تتم إدارة ستاروود من قبل ستاروود كابيتال من باري ستيرنليتشت ، والتي أسسها بمبلغ 20 مليون دولار في عام 1991. اليوم ، تدير شركة ستاروود كابيتال أكثر من 120 مليار دولار.
هؤلاء الناس يعرف أسواق الائتمان والعقارات ، وقد بنوا STWD لتزدهر في جميع إعدادات الأسعار: ما وراء الإقراض التجاري ، الذي يمثل حوالي 55 ٪ من الأصول ، يحمل STWD القروض السكنية (11 ٪) ويكرس حوالي 13 ٪ من أصولها للممتلكات المملوكة.
كما أنه يقدم قروضًا في مساحة البنية التحتية المتنامية (التركيز الشديد للشركة) وينشئ ويحصل على الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري ويديرها. بالإضافة إلى ذلك ، تدير LNR Partners LLC ، والتي تركز على حل القروض العقارية المتعثرة. منذ إطلاقه في عام 1993 ، حلت LNR حوالي 94.5 مليار دولار من هذه القروض.
على جانب القرض التجاري ، يعد كتاب قروض الشركة متنوعًا بقدر ما يأتي ، حيث تنتشر القروض العقارية عبر المكتب والإسكان والفنادق والصناعة والبنية التحتية والممتلكات متعددة الاستخدامات والممتلكات الدولية والمزيد.
كل هذا ساعد هذا “Ironclad” Mreit على المنافسين الماضي Blackstone Realty Trust (BXMT) و Granite Point Mortgage Trust (GPMT) في السنوات الخمس الماضية – من خلال المعدلات الطويلة ، والأسعار المرتفعة والحرب التجارية – ومعها بعيد دراما أقل ، أيضا:
هذا المكسب الأسعار الأساسي يستحق. انظر فقط إلى كيف نمت قيمة دفتيرة Stwd منذ بداية فترة ارتفاع معدل الارتفاع ، في يناير 2022 ، وحتى نهاية عام 2024-عندما ترتفع معدلات الخزانة لمدة 10 سنوات من 1.5 ٪ إلى 4.6 ٪. في الوقت نفسه ، انخفضت قيم كتاب BXMT و GPMT:
وهذا العام؟ على الرغم من المخاوف بشأن التضخم/الركود ، سجلت ستاروود عائدًا إجماليًا قدرها 3 ٪ تقريبًا ، وبالكاد تراجعت إلى اللون الأحمر هذا العام ، في حين أن إجمالي عائد S&P 500 يبقى تحت الماء ، مع التقلب الذي مر بالسقف!
على واجهة توزيعات الأرباح ، رفعت ستاروود الدفع بعد الاكتتاب العام لعام 2009 وحملتها ثابتة ، عند 0.48 دولار ربع سنوي ، على مدار العقد الماضي. وتبدو المدفوعات هذه آمنة: تقول الإدارة أن لديها 1.5 مليار دولار (أو 4.53 دولار للسهم) في أرباح غير محققة من مكاسب الممتلكات إلى الدفع.
هذا ما يقرب من 2.5 سنة من الدفعات ، بناء على المعدل السنوي الحالي.
قد يمنحنا التباطؤ صفقة أفضل على Starwood
فلماذا نضع ستاروود على يشاهد قائمة وليس لدينا يشتري قائمة الآن؟ يعود إلى القيمة الدفترية: في الوقت الحالي ، يتداول Starwood “في Book” ، وهو أمر غير سيئ – لكنني أتوقع تباطؤًا لسحب الأسهم أقل كتابا قليلا. هذا ما حدث في مارس 2023 ، عندما أرسل انهيار بنك وادي السيليكون والأصدقاء مخاوف الركود.
في ذلك الوقت ، تم تداول STWD بنسبة 82 ٪ من الكتب. ومع تباطؤ آخر على الأرجح ، أتوقع فرصة أخرى للشراء بأقل من القيمة الدفترية في الأشهر المقبلة (على الرغم من أنه من المحتمل ألا تكون في صفقة 18 ٪ التي رأيناها في عام 2023!).
بريت أوينز هو كبير استراتيجيات الاستثمار النظرة المتناقضة. لمزيد من أفكار الدخل الرائعة ، احصل على نسخة خاصة من تقريره الخاص: كيف تعيش من أرباح شهرية ضخمة (تصل إلى 8.7 ٪) – إلى الأبد إلى الأبد.
الكشف: لا شيء
