أصبحت المنازل أقل وأقل بأسعار معقولة-للشراء والبناء. وضعت أندريا ريكيير من الولايات المتحدة الأمريكية اليوم التحديات الاقتصادية. إنها ليست مشكلة في الطلب. جيل الألفية ، أكبر مجموعة من العمر في الولايات المتحدة ، في ذروتها في ذروتها من سن 28 إلى 43. إنهم يشكلون أسرًا جديدة بأسرع معدل في عقد من الزمان. يقول ريكيير إنها مشكلة في العرض: لا توجد منازل كافية. تتراوح التقديرات الحالية للنقص بين 3.7 و 4.5 مليون وحدة. ولكن هناك أيضًا عوامل ائتمان في الإسكان الميسور الذي يؤثر على العرض والطلب. لا ينبغي تجاهل هذه.
أولاً وقبل كل شيء ، هذه مشكلة في سوق الائتمان
آخر مرة في الذاكرة كانت أسهم الإسكان الأمريكية الجديدة كانت منخفضة للغاية في عام 1946 ، في نهاية الحرب العالمية الثانية. هذه المرة ، ترتبط المشكلة ارتباطًا مباشرًا بانهيار السندات المدعومة من الرهون العقارية السكنية ، و RMBs ، و RMBS ضمان التزامات الديون ، RMBS CDOs ، في عام 2008. ملايين مالكي المنازل على جانبي المنازل والوظائف المفقودة في المحيط الأطلسي. غمر الاحتياطي الفيدرالي والبنك المركزي الأوروبي الأسواق المالية بأموال منخفضة الفائدة لضخ الاقتصاد ، واستعادت الحكومات الوطنية بشدة لدعم اقتصاداتها ، مما أدى إلى أزمة منطقة اليورو والتدخل السيادي الذي أثر بشكل خاص على اليونان والبرتغال وإيرلندا وإيطاليا.
بحلول عام 2012 ، كانت أسواق العقارات الخاصة بنا وتجاوزنا العقارات السكنية المهجورة. الولايات المتحدة ، استخدمت البنوك حيل المحاسبة لإخفاء خسائر الرهن العقاري على القروض التي توقفت عن دفع شهور أو حتى سنوات قبل (“خسائر النسيان”). في عام 2012 ، أنتجت شركتي تحليلًا للطب الشرعي يقدر حوالي 1 تريليون دولار من الخسائر التراكمية الخفية.
عوامل الائتمان التي دفعت السكن بأسعار معقولة من العيد إلى المجاعة
بحلول عام 2012 ، عندما بدأ سوق الرهن العقاري في التوضيح ، بدأ المضاربون الفرديون في تجميع مدخراتهم لشراء وحدات وحدات مفردة عندما أصبحت متاحة. في الوقت نفسه ، أنشأت حكومات إسبانيا والبرتغال وأيرلندا وأماكن أخرى ، برامج تأشيرة ذهبية تقدم شروط ضريبية تفضيلية للأجانب المستعدين للاستثمار في المنازل المتعثرة. “فكرة جيدة في ذلك الوقت” ، تم إلقاء اللوم على التأشيرات الذهبية في وقت لاحق في إخراج ملكية المنزل بعيدًا عن متناول السكان المحليين ، وتمت البرامج. أنهت إسبانيا رسميا في 3 يناير 2025.
منحت تكهنات بيني-أنتي الطريق إلى الشراء على نطاق واسع في عام 2013 كشركات أسهم خاصة ووكالة تمويل الإسكان الفيدرالية الأمريكية ، شاركت في تطوير هيكل إعادة للاستئصال (شراء) لاستخدام أموال الآخرين لشراء الأمر المتعثرة العقارات المملوكة للعقارات بالبنك بأسعار مضخمة ، وإعادة تشكيلها واستئجارها. يراهن صناديق المعاشات التقاعدية وغيرها من المستثمرين الذين يعانون من قيودهم على أن القيمة الحالية لمجموعات الإيجار المستقبلية ستكون أكثر من كافية لتغطية سعر البيع الأصلي. جلبت نفس شركات الأسهم الخاصة استراتيجيات شراء إلى إسبانيا ، كما كتبت هنا العام الماضي.
في الولايات المتحدة ، تستمر ممارسة سوق الائتمان هذه في الوقت الحاضر وتساهم في ندرة المنازل بأسعار معقولة للبيع. في خطاب عام 2024 إلى رئيسة FTC السابقة لين خان ، ادعى عضو الكونغرس بات ريان (NY-D) أن الأسهم الخاصة اشترى 26 ٪ من العرض 2023 من المنازل بأسعار معقولة ، وتوقع أن تنمو النسبة المئوية بحلول عام 2030 إلى 40 ٪.
هناك مساهمة أخرى في الندرة وهي عدم رغبة أصحاب المنازل المتزايدة في التخلي عن الرهون العقارية منخفضة التكلفة التي “احتجزوها” في الماضي ، من الاعتقاد بأن معدلات الرهن العقاري لن تعود إلى مستويات QE أو جائحة قريبًا ، أو في حياتهم-في حياتهم- -خاصة إذا كانت مواليد.
تؤثر عوامل الائتمان في سلسلة التوريد أيضًا على الإسكان بأسعار معقولة
قبل 2O08 ، حدث آخر تغيير كبير في جرد الإسكان الأمريكي الجديد بين عامي 1945 و 1946 ، عندما عادت القوات إلى المنزل من الحرب العالمية الثانية ، ويبدأ المنزل الجديد من 8.4 إلى 26.4 لكل 1000 أسرة. حدث العكس في عام 2008 ، حيث يبدأ كل 1000 أسرة إلى مستويات 1945 ، 8.2.
توصف قدرة الصناعة على تعبئة الموارد في عام 1946 بعبارات مشابهة بشكل مخيف الآن: “… كان هناك نقص شديد في مواد البناء طوال عام 1946 حيث ناضلت صناعات المواد للتوسع إلى الإنتاج الكامل بعد غرقها إلى إنتاج منخفض نسبيًا نسبيًا في سنوات الحرب اللاحقة. كانت العقبات التي تحول دون زيادة الإنتاج … نقص في المنتجات الخام والمعدات وقطع غيار الإصلاح ، وبعض العمالة الماهرة. “
اليوم عوامل الائتمان لبناء البناء ، مثل تكاليف مواد الأراضي والبناء ، ترتفع. تقلصت مجموعة العمل أكثر من مليون عامل بناء منذ عام 2007 ، ويشكل المهاجرون الآن 31 ٪ من عمال صناعة البناء. وجد السكان المحليون المحليون عملًا في مكان آخر وليسوا في مكانهم للتولي من العمال ذوي الخبرة الذين عملوا بعد برايمهم ويريدون التقاعد.
العوامل الائتمانية في الإسكان الميسور التكلفة هي أيضا إغلاق الفرصة للمشترين المنزليين الطموحين. يبلغ معدل الرهون العقارية الثابتة لمدة 30 عامًا 6.94 ٪ حاليًا ، تحت ذروة عصر ما بعد العصر البالغ 7.5 ٪ ، والمستوى في عام 2000. متوسط الدخل ومعدلات التوظيف اليوم أعلى قليلاً من عام 2000 ، ولكن متوسط أسعار المنازل 160 ٪ أعلى ، وتأمين مالك المنزل أعلى بنسبة 265 ٪ عن عام 2000. يعرض مشتري المنازل لأول مرة في الأقواس ذات الدخل المنخفض إلى المتوسط ضعف مستوى تضخم الأسعار المبلغ عنها في مؤشر أسعار المستهلك وفقًا لجين لودفيج ، مؤسس ورئيس LISEP. التكلفة الأخرى غير المرئية للدخل المنخفض الدخل الذين يضعون أقل من 20 ٪ من الدفعة المدفوعة هو التأمين على الرهن العقاري الخاص ، والذي يضيف 0.4 ٪ إلى رسوم متكررة.
عدم اليقين في السياسة يمثل مشكلة في سوق الائتمان أيضًا
يمكن أن تبرز التغييرات في القيادة أولويات سياسية مختلفة ، مما يسبب عدم اليقين بشأن اللوائح والقوانين والاستراتيجيات الاقتصادية التي تقيد خيارات العمل ، وسوف تؤخر الشركات قراراتها الاستثمارية حتى تصبح أفضل طريقة للمضي قدمًا أكثر وضوحًا.
في بعض الأحيان ، يُنظر إلى التغيير بشكل إيجابي في أسواق الأسهم ، ولكنه عادة ما يكون سلبيًا بالنسبة لأسواق الائتمان ، التي تزدهر على الاستقرار. في الوقت الحالي ، بالنظر إلى الاعتماد الشديد على صناعة البناء على عمالة المهاجرين وواردات مواد البناء ، أعلنت إدارة ترامب نواياها لتنفيذ “أكبر عملية ترحيل في التاريخ” وفرض التعريفات ، على السلع من البلدان التي توفر مواد البناء الحرجة ، مثل الخشب من كندا ، لا تشير الجبس من المكسيك ، والصلب والألمنيوم من الصين ، إلى عوامل الائتمان الإيجابية.
لا عجب في انخفاض الرابطة الوطنية لمؤشر الثقة في البناء المنزلي ، ومؤشر سوق الإسكان ، بشكل حاد في يناير 2025 ، إلى مستويات شوهد فقط في عام 2023 ، عندما رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي 550 ٪ ، وقبل ذلك ، 2013. المتغيرات الرئيسية من HMI ، وأسعار الفائدة ، والضغوط التضخمية ، ومستويات التوظيف وتكاليف المواد ، تتزامن مع العوامل الائتمانية الرئيسية في الإسكان بأسعار معقولة.
