وفي الواقع، ارتفعت تكاليف الرهن العقاري طويل الأجل منذ أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة في سبتمبر. انخفاض أسعار الفائدة غالبا ما يعني انخفاض تكاليف الرهن العقاري.
ومع ذلك، هذا ليس ما حدث منذ الصيف. لقد تفاقم منحنى العائد. وقد أدى ذلك إلى تعويض أي فائدة ناجمة عن انخفاض أسعار الفائدة القصيرة الأجل لتكاليف الرهن العقاري. انخفضت أسعار الفائدة قصيرة الأجل مع ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل. وفي نهاية المطاف، فإن الاتجاه الذي ستتجه إليه أسعار الرهن العقاري من هنا سيعتمد على كيفية تأثير التوقعات الخاصة بالسياسة النقدية والتضخم مقارنة بتوقعات السوق. وتشير توقعات بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أن تكاليف الرهن العقاري قد تنخفض على المدى المتوسط، ولكن هناك عوامل أخرى سوف تكون ذات أهمية أيضاً.
التحركات الأخيرة في أسعار الرهن العقاري
بعد أن وصل إلى أدنى مستوياته عند 3٪ تقريبًا في 2020-2010، ارتفع الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بشكل ملحوظ منذ عام 2022، وبلغ ذروته عند 8٪ تقريبًا في أكتوبر 2023. ويبلغ الآن 6.8٪. وهذا المعدل أعلى من أدنى مستوى في سبتمبر والذي يزيد قليلاً عن 6%.
منذ أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة، تباينت أسعار الفائدة القصيرة الأجل والطويلة الأجل في الولايات المتحدة. أصبحت أسعار الفائدة قصيرة الأجل الآن أقل بنسبة 0.75٪ مما كانت عليه في أغسطس 2024 بعد تخفيض بنك الاحتياطي الفيدرالي مرتين في سبتمبر ونوفمبر. وفي المقابل، أصبح معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما أعلى بنسبة 0.7٪. هذا الانحدار في منحنى العائد والتباعد بين أسعار الفائدة قصيرة الأجل وطويلة الأجل ليس أمرا غير عادي، ولكنه غالبا ما يرتبط بالركود وفقا لبحث أجراه بنك الاحتياطي الفيدرالي في ريتشموند.
منحدر منحنى العائد
يعد منحنى العائد المقلوب من صيف 2022 إلى صيف 2024 تاريخيًا أقل شيوعًا من المنحنى ذو الانحدار الإيجابي. وفي الواقع، من الممكن أن يزداد منحنى العائد انحدارا. إن المنحنى مسطح فعليا اليوم، ولكن في العقود الأخيرة بلغت أسعار الفائدة الأطول ذروتها بنسبة 3٪ إلى 4٪ فوق أسعار الفائدة قصيرة الأجل.
والأمر الجيد بالنسبة لأولئك الذين يأملون في انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، هو أن الكثير من هذا الانحدار يمكن أن يأتي من قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة بشكل أكبر بدلاً من رفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري. على سبيل المثال، تتوقع أداة CME FedWatch أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يخفض أسعار الفائدة القصيرة الأجل إلى أقل من 4٪ بحلول ديسمبر 2025، على الرغم من وجود نطاق واسع من النتائج المحتملة في هذا التوقع الضمني.
ما يمكن توقعه من معدلات الرهن العقاري
تعد سوق السندات الأمريكية واحدة من أكثر الأسواق المالية سيولة وتطوراً على الإطلاق. وعلى هذا النحو، فهو فعال بشكل عام في تسعير التوقعات الحالية لأحداث الاقتصاد الكلي. لقد تم بالفعل تسعير السياسة النقدية الأكثر مرونة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي على مدى الأشهر الـ 12 المقبلة إلى حد ما.
إذا رأى بنك الاحتياطي الفيدرالي ضعفًا غير متوقع في الاقتصاد الأمريكي وقام بتخفيض أسعار الفائدة أكثر من المتوقع، فقد يؤدي ذلك إلى خفض تكاليف الرهن العقاري. وعلى العكس من ذلك، إذا عاد التضخم إلى الارتفاع وقام بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة، فمن الممكن أن ترتفع تكاليف الرهن العقاري. ومع ذلك، في الوقت الحالي، هناك بعض التفاؤل بأن الولايات المتحدة سوف تتجنب الركود والمزيد من التضخم الكبير.
اعتبارًا من توقعاتهم لشهر سبتمبر، توقع صناع السياسة في بنك الاحتياطي الفيدرالي انخفاض أسعار الفائدة قصيرة الأجل إلى حوالي 3٪ على المدى الطويل. إذا استمرت هذه التوقعات، حتى مع منحنى العائد الأكثر حدة، فقد يؤدي ذلك في النهاية إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري، على الرغم من أن الأمر قد يستغرق بعض الوقت.
