يجب أن أضحك عندما أسمع أحد الخبراء يقول إن المستثمرين الأفراد لا يستطيعون التغلب على مؤشر ستاندرد آند بورز 500 (وأنا وأنت نعلم أن هذا شيء نسمعه بانتظام!).
الحقيقة هي أن الأمر ليس بهذه الصعوبة. حسنًا، ما عليك سوى اختيار صندوق استثمار متداول في قطاع مختلف، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs)!
وكما ترون، فإن هؤلاء “الملاك” – يظهرون من خلال أداء المعيار صندوق SPDR داو جونز ريت المتداول (RWR) باللون الأرجواني أعلاه – تجاوزت بسهولة مؤشر S&P 500 لمدة 20 عامًا بعد إنشاء مؤسسة التدريب الأوروبية في عام 2001.
وقد حدث هذا الأداء المتفوق حتى مع أزمة الرهن العقاري الثانوي (التي كانت تركز بشكل واضح على العقارات) وعمليات البيع الوبائية (التي ضربت صناديق الاستثمار العقارية بشدة بشكل خاص، مما أدى إلى إغلاق مراكز التسوق والمستودعات والمكاتب في جميع أنحاء العالم).
الآن لأكون واضحا، أنا لا قائلًا إنه يجب عليك التخلي عن الأسهم والدخول في “الكل” في صناديق الاستثمار العقارية هنا. بعيدا عن ذلك! هناك فترات (مثل أزمة الرهن العقاري والوباء) حيث تتعامل صناديق الاستثمار العقارية مع الأمر بشكل أصعب بكثير من الأسهم، وتستغرق وقتًا أطول للتعافي. التنويع، كما هو الحال دائما، هو المفتاح.
لكن هذا يفعل اذهب لتوضيح أن العقارات هي وسيلة رائعة لتكوين ثروة طويلة الأجل، وأن الصندوق المتنوع الذي يحتوي على صناديق الاستثمار العقارية – والتي تستثمر في مئات أو أحيانًا آلاف العقارات – يمكن أن يمنحك الكثير من ملكية العقارات في وقت واحد.
بالإضافة إلى ذلك، هناك عوائد أرباح أعلى في صناديق الاستثمار العقارية مقارنة بالعديد من أركان السوق الأخرى (على سبيل المثال، تبلغ عائدات RWR 3.3٪، أي ما يقرب من ثلاثة أضعاف العائد البالغ 1.2٪ على أسهم S&P 500 النموذجية وأحجام أعلى من متوسط اسم NASDAQ). ).
وهو ما يعيدني إلى الرسم البياني الذي عرضته لكم من الأعلى، والذي، كما أشرنا، يتوقف في عام 2021. ويتوقف عند هذا الحد لسبب ما: منذ ذلك الحين، لحقت الأسهم في الغالب بصناديق الاستثمار العقارية.
بفضل الانتعاش الكبير في سوق الأسهم في 2023/24، تجاوز مؤشر S&P 500 (مرة أخرى باللون البرتقالي) أعلى مستوى له سابقًا في عام 2021 وهو الآن قريب من أداء RWR على الإطلاق (باللون الأرجواني)، على الرغم من أن RWR لا يزال في الواقع أقل أعلى مستوياته على الإطلاق.
بمعنى آخر، يتم تسعير الأسهم بشكل مرتفع، وRWR ليس كذلك، ولكن لماذا؟ الجواب: أسعار الفائدة المرتفعة. تقترض صناديق الاستثمار العقارية الأموال للاستثمار في العقارات التي تقوم بتأجيرها بعد ذلك. وقد تزامن الارتفاع السريع في أسعار الفائدة الذي شهدناه مع انخفاض RWR من أعلى مستوى له على الإطلاق.
والآن انقلبت الأمور، مع قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة والقول إنه سيواصل القيام بذلك. ومع انخفاض أسعار الفائدة، فإن تكاليف الاقتراض لصناديق الاستثمار العقاري سوف ترتفع أيضا، وسوف ترتفع ربحيتها. وقد ساعد ذلك صناديق الاستثمار العقاري على استرداد بعض خسائرها من العامين الماضيين، ولكن ليس كلها.
وبعبارة أخرى، تخفيضات أسعار الفائدة في المستقبل ليست كذلك وقد تم تسعيرها بالكامل في صناديق الاستثمار العقاري، مما يجعلها جذابة الآن – خاصة مع ارتفاع الأسهم إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق بسبب القليل من الأخبار الاقتصادية.
اختيار صندوق REIT الخاص بك
يعد RWR خيارًا جيدًا للشراء في صناديق الاستثمار العقارية، لكن عائده البالغ 3.3٪ ليس جيدًا بما يكفي بالنسبة لنا، خاصة عندما نتمكن بسهولة من العثور على صناديق مغلقة ذات عائد أعلى والتي تفوقت عليه.
وخير مثال على ذلك هو صندوق كوهين آند ستيرز العقاري للدخل عالي الجودة (RQI)، وهو صندوق CEF يبلغ عائده 7٪ وينتج ضعف RWR ويتم تداوله بخصم طفيف (حاليًا 2.3٪) من القيمة السوقية لأصوله. RWR، كما هو الحال مع جميع صناديق الاستثمار المتداولة بشكل جيد، يتم تداولها على قدم المساواة. هناك أداء تاريخي قوي (على أقل تقدير!) يجب أخذه في الاعتبار هنا أيضًا.
منذ تاريخ إنشاء RQI (باللون البرتقالي أعلاه) في عام 2002، تجاوز RWR (باللون الأرجواني)، مما يوفر عائدًا إجماليًا بنسبة 711٪ في ذلك الوقت، حتى كتابة هذه السطور. يبدو أن هذا الأداء القوي سيستمر حيث يهدف بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى الاستمرار في خفض أسعار الفائدة ولم يقم السوق بتسعير هذه التخفيضات في قيمة صناديق الاستثمار العقارية بقدر ما يفعل مؤشر S&P 500.
وأخيرًا، من المرجح أن يتحول الخصم الصغير لـ RQI إلى علاوة (مما يؤدي إلى ارتفاع السعر كما هو الحال) حيث يدرك المستثمرون أن صناديق الاستثمار العقارية مقومة بأقل من قيمتها مقارنة بالأسهم. لا نعرف متى سيحدث ذلك بالطبع. لكننا يستطيع ويقول إن انخفاض أسعار الفائدة من المرجح أن يلفت انتباه المستثمرين إلى الصفقة المعروضة هنا.
مايكل فوستر هو محلل الأبحاث الرئيسي لـ النظرة المتناقضة. لمزيد من الأفكار الرائعة للدخل، انقر هنا للحصول على أحدث تقرير لدينا “الدخل غير القابل للتدمير: 5 صناديق صفقات مع أرباح ثابتة بنسبة 8.6%.“
الإفصاح: لا يوجد
