تخفيضات سعر الفائدة الفيدرالي تبث حياة جديدة في هذه الأسهم ذات العائد المرتفع

العقارات رائعة إلا الثقيلة التزام الوقت، مما يجعلها غير بداية بالنسبة لي. “بريت، هل يمكنك القدوم وتغيير المصباح الخاص بي؟”

ًلا شكرا. مؤشرات فقط، من فضلك.

وهو أمر جيد. أدخل صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، والتي تتيح لنا الاستثمار ليس في مبنى واحد أو مبنيين، ولكن عادةً في العشرات أو حتى المئات، مقابل مبلغ زهيد يصل إلى 20 دولارًا للسهم الواحد أو نحو ذلك. بالإضافة إلى العوائد يمكن أن يكون أفضل من الشقة الرباعية التي من شأنها أن تدمر حياتي في الشارع.

توزيعات أرباح 7% و12% وحتى 16%. كل ذلك من خلال شريط بسيط يمكننا النقر عليه من هواتفنا. الآن نحن نتحدث. جزء من التقاعد على الأرباح هو عدم الاضطرار أبدًا إلى إجراء مكالمة هاتفية!

صدق أو لا تصدق، علينا أن نشكر الكونجرس. أنشأ المشرعون الشجعان لدينا صناديق الاستثمار العقارية إلى الوجود في عام 1960. وبأسلوب العاصمة الحقيقي، قاموا بإدخالها في تعديل في تمديد ضريبة السيجار. لكننا لن نشكو من لحم الخنزير عندما يتم تقديمه لنا نحن المتقاعدين!

كما أعلن القانون الذي أعاد إحياء صناديق الاستثمار العقارية أن هذه الشركات ستحصل على إعفاء ضريبي فيدرالي ضخم إذا حققت أرباحًا كبيرة. الثغرة؟ سوف تتمتع صناديق الاستثمار العقاري بمزايا ضريبية طالما أنها دفعت ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة لنا، نحن المساهمين.

على الرغم من أن صناديق الاستثمار العقاري كبيرة، إلا أنها لا ترتفع في خط مستقيم. أشرت قبل بضعة أشهر إلى أن صناديق الاستثمار العقارية رفضت ببساطة الانضمام إلى ارتفاع عام 2024، ويرجع الفضل في ذلك جزئيا على الأقل إلى رفض بنك الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة بالسرعة التي توقعتها وول ستريت.

منذ ذلك الحين، بطبيعة الحال، أظهر الاقتصاد ما يكفي من علامات التباطؤ التي جعلت خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أمراً مسلماً به عملياً – وبالفعل، في سبتمبر/أيلول، بدأ بنكنا المركزي دورة التخفيض بتخفيض كبير بمقدار نصف نقطة مئوية.

يعد هذا تحولًا رائعًا للأحداث بالنسبة لأي شخص استخدم سبات صناديق الاستثمار العقارية الطويلة للشراء في وقت سابق من هذا العام. ولكنني قلت أيضاً:

هذه أخبار رائعة للمتناقضين الذين لا يزال لديهم بعض المال للعمل. نريد الشراء قبل أن يتسبب بنك الاحتياطي الفيدرالي أخيرًا في حدوث تدافع في صناديق الاستثمار العقارية، وليس بعد ذلك.

إذن، هل انتهى وقتنا؟ هل المشترين المحتملين الذين لم يضغطوا على الزناد محكوم عليهم بالجلوس في الخارج والنظر إلى الداخل؟

ليس بالضرورة.

نحن بحاجة إلى أن نكون أكثر تمييزًا، لا سيما عندما يتعلق الأمر بالقيمة – لا يمكننا أن نرمي سهمًا بشكل أعمى ونعقد صفقة كما فعلنا قبل بضعة أشهر. وقد انخفضت بالفعل العائدات في قطاع صناديق الاستثمار العقارية.

ولكن كما تظهر الاختيارات الخمسة التالية، لا يزال بإمكاننا تحقيق عوائد هائلة تتراوح بين 6.9% و16.2% اليوم.

لنبدأ مع خصائص أرمادا هوفلر (AHH، عائد 6.9٪)، توزيع الأرباح الوحيد للمجموعة بنسبة 7٪. يمتلك صندوق الاستثمار العقاري المتنوع هذا 73 عقارًا – 48 متجرًا بالتجزئة و14 مكتبًا و11 عقارًا متعدد الأسر – في جميع أنحاء منطقة وسط المحيط الأطلسي وجنوب شرق البلاد. لكن هذا يتناقض مع أهمية المنصب بالنسبة للمحفظة. في حين أن العقارات المكتبية تشكل 19% فقط من حساب العقارات في AHH، فإنها تمثل 33% من صافي الدخل التشغيلي للممتلكات (NOI).

لذلك لا ينبغي أن يكون مفاجئًا أن أسهم صندوق الاستثمار العقاري هذا لم تتمكن من التعافي إلى مستويات ما قبل الوباء.

أرمادا لم ينته بعد من فيروس كورونا

لكن AHH ليس غير جذاب تمامًا. تفتخر أرمادا بإشغال منتصف التسعينيات في جميع قطاعاتها الثلاثة. لقد كان ينمو في نفس المتجر النقدي أمة الإسلام. إن توزيعات الأرباح – التي اضطرت أرمادا إلى تقسيمها إلى النصف بحلول عام 2020 – تحتاج فقط إلى النمو بنسبة 7٪ أخرى للعودة إلى مستويات ما قبل فيروس كورونا، وهي مغطاة بشكل لائق بأقل من 90٪ من تقديرات الأموال المعدلة من العمليات (AFFO).

ومع ذلك، فإن سعرها عادل إلى حد ما، بما يقارب 13 ضعفًا لتقديرات AFFO نفسها. ومن المتوقع أن تؤثر الرافعة المالية الأعلى من المتوسط ​​على قدرة أرمادا على نشر رأس المال، فضلاً عن أرباح الشركة. إنه ليس وضعًا مثاليًا في الوقت الحالي، لكنني سأراقب هذا الوضع للحصول على فرص أفضل في المستقبل.

بالحديث عن العقارات المكتبية، دعنا ننتقل إلى ألكساندر (ALX، عائد 7.5%)، والتي تمتلك واحدة من أندر المحافظ العقارية التي رأيتها على الإطلاق. يمتلك هذا المكتب المتخصص للغاية REIT مبلغًا ضئيلًا خمس خصائص في منطقة العاصمة نيويورك. كما تتم إدارته بواسطة فورنادو ريالتي تراست (VNO)، والتي تأخذ رسوم إدارة سنوية من العديد من العقارات ويحق لها الحصول على رسوم التطوير، عند الاقتضاء، وهي الأموال التي تخرج أساسًا من جيبك.

عانت ALX أيضًا منذ فيروس كورونا، ولكن يُحسب لها أنها تمكنت مؤخرًا من استعادة مستويات ما قبل الوباء.

مشكلة صغيرة في التفاحة الكبيرة

بدلاً من تحليل عقارات ألكسندر، سأشير ببساطة إلى أن بلومبرج، كمستأجر، يمثل ما يزيد قليلاً عن نصف إيرادات الإيجار. نعم، لقد وقعت بلومبرج على البقاء في 731 Lexington Avenue حتى عام 2040، ولكن هذا تركيز أعمال مثير للقلق ويجب أن يمنح أي مستثمر وقفة. وفي الواقع، فإن ألكسندر مضطرة إلى تحذير المستثمرين من أنه “إذا خسرنا بلومبرج كمستأجر، أو إذا كانت بلومبرج غير قادرة على الوفاء بالتزاماتها بموجب عقد الإيجار، فإن ذلك سيؤثر سلباً على نتائج عملياتنا ووضعنا المالي”.

تمثل تغطية أرباح ألكساندر مشكلة أيضًا. في عام 2023، كان مبلغ 15.80 دولارًا أمريكيًا من FFO للسهم الواحد أقل بكثير من 18 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد من توزيعات الأرباح التي دفعتها. حتى الآن في عام 2024، جلبت 8.29 دولارًا أمريكيًا من FFO للسهم الواحد ولكنها دفعت 9 دولارات أمريكية.

لقد سلطت الضوء سابقًا على سهم Alexander باعتباره أحد أكثر الأسهم المكروهة في وول ستريت. يتخذ جمهور المحللين أحيانًا موقفًا مفاده “إذا لم تتمكن من قول شيء لطيف، فلا تقل أي شيء على الإطلاق” فيما يتعلق بالأسهم، وهذا هو الحال مع ALX، التي لديها محلل واحد يغطيها الآن. أعتقد أنني سأفعل الشيء نفسه وأنتقل إلى السهم التالي.

العقارات الحكومية الشرقية (DEA، عائد 7.7%) هو تغيير منعش للوتيرة. حسنًا، نعم، هذه حافظة مكتبية ثقيلة أيضًا، ولكنها ليست مزرعة حجرية عادية. يمتلك صندوق الاستثمار العقاري هذا 93 عقارًا يؤجرها لوكالات حكومية أمريكية مثل شؤون المحاربين القدامى ومكتب التحقيقات الفيدرالي وإدارة مكافحة المخدرات وغيرها. وتتجاوز مبانيها المكاتب، حيث تمتد إلى مرافق العيادات الخارجية والمستودعات والمحاكم والمختبرات، وحتى العقارات المبنية لهذا الغرض.

على الورق، إيسترلي هو حلم صياد الأرباح. لديها واحد من أفضل العملاء الذين يمكن أن تطلب منهم في حكومة الولايات المتحدة. إنها ليست متنوعة فقط حسب نوع العقار، ولكنها تحتوي على تفاصيل للمستأجر والممتلكات التي لا يقترب أي صندوق استثمار عقاري آخر من تكرارها. أنها تنتج ما يقرب من 8 ٪. حتى أنه يتم تداوله بخصم معتدل في الوقت الحالي.

مع ذلك، لسنوات عديدة، لم تعط أسهم DEA للمستثمرين أكثر من مجرد حرقة المعدة.

ولكن هل تحول عيد الفصح أخيرًا إلى زاوية؟

أكبر مشكلة تواجهها شركة إيسترلي هي أنها لم تكن قادرة على إثبات قدرتها على زراعة الـ FFO بأي انتظام. قد تكون الحكومة مستأجرًا موثوقًا به، كما أنها ليست أفضل مستأجر لأغراض النمو. وكما ذكرت سابقًا عند فحص DEA:

العديد من عقاراتها “مصممة لتناسب” – فالمباني هي بالضبط ما تحتاجه الحكومة، ولكنها ليست جذابة تمامًا للمستأجرين الخارجيين أيضًا. وهذا يعني أن الحكومة تتمتع بقدرة جيدة على المساومة، ويحد من الاتجاه الصعودي بالنسبة لـEasterly.

أكبر علامة سوداء – وهي علامة يكاد يكون من المستحيل تجاهلها – هي تغطية أرباح DEA. بطريقة ما، من حسن الحظ أن توزيعات الأرباح ظلت ثابتة عند 27 سنتًا ربع سنوي منذ منتصف عام 2021. ذلك لأن Q2 وضع علامة على الربع السابع على التوالي حيث كسبت إيسترلي مبلغًا أقل من النقد المتاح للتوزيع (CAD، وهو مقياس للتدفق النقدي غير المتوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا تستخدمه بعض صناديق الاستثمار العقارية لتوضيح قدرتها على تغطية أرباح الأسهم) مما دفعته في أرباح الأسهم.

هذه ليست مشكلة توزيعات أرباح صارخة مثل تلك الموجودة في جلوبال نت ليسز (جي إن إل، 12.6%).

Global Net Lease هي شركة تشغيل صناديق استثمار عقارية تجارية لها أصول في 11 دولة. وتمثل الولايات المتحدة ما يقرب من 80٪ من الإيجارات الثابتة، على الرغم من أن لها أيضًا وجودًا في كندا ودول أوروبا الغربية بما في ذلك المملكة المتحدة وهولندا وألمانيا. وتضم ما يقرب من 1300 عقار مؤجر لـ 755 مستأجرًا يعملون في أكثر من 90 صناعة.

وهي تدفع عائدًا مكونًا من رقمين على الرغم من حقيقة أن الإدارة قد اتخذت قرارًا بدفع تعويضات عدة مرات في السنوات الأخيرة.

أجد صعوبة في الوثوق بشركة لديها سياسة توزيع أرباح صارمة للغاية، فهي مضطرة بشكل أساسي إلى تقليص التوزيع في أي وقت تكون فيه الإدارة في مأزق. ولكن هناك بعض علامات الأمل التي تبقي هذا المخزون على رادارتي.

الأهم هو أن GNL تعمل على الحصول على أرضية مالية أكثر صلابة. قامت الشركة ببيع الأصول بشكل جنوني (163 عقارًا بقيمة 730 مليون دولار تقريبًا حتى الآن في عام 2024) لخفض نفوذها. وفي منتصف العام، وصل صافي الدين إلى الرافعة المالية إلى 8.1 مرة. إنها تعمل على خفض هذا الرقم إلى 7.4x بحلول نهاية هذا العام، وفي النهاية أقرب إلى متوسط ​​صناعة الإيجار الصافي، والذي يقع أقل من 6.0x. في غضون ذلك، من المتوقع أن تنمو فعليًا FFO في كل من العامين المقبلين.

يجب أن تسير الأمور بشكل صحيح حتى تقوم Global Net Lease بتصحيح السفينة وبناء الثقة مع مستثمري الأرباح مرة أخرى. لكن P / AFFO الذي لا يزال منخفضًا والذي يقل عن 7 يضيف الآن جاذبية بسيطة لهذه المقامرة.

وقرب نهاية عام 2023، قلت إن الصبر أمر لا بد منه صندوق خصائص الخدمة (SVC، عائد 16.2%)– صندوق استثمار عقاري غير عادي ولكنه مثير للاهتمام يستثمر في كل من الفنادق وعقارات تأجير التجزئة التي تركز على الخدمات.

ولكن مع تداول الأسهم الآن بأربعة أضعاف تقديرات FFO، هل حان الوقت أخيرًا للقفز إلى هذا العائد المذهل؟

وكما قلت، فإن Service Properties Trust لديها تركيز مزدوج: الفنادق وتجارة التجزئة. يشمل الأول حوالي 220 فندقًا تضم ​​أكثر من 37000 غرفة ضيوف في الولايات المتحدة وكندا وبورتوريكو. يتضمن الأخير ما يقرب من 750 عقارًا مؤجرًا للبيع بالتجزئة تركز على الخدمة في الولايات المتحدة. والأهم من ذلك، أن ذراع البيع بالتجزئة يعتمد بشكل كبير على TravelCenters of America / Petro Stopping Centers، والتي تشكل أكثر من ثلثي الحد الأدنى للإيجار السنوي للقسم. (الأقرب التالي هو The Great Escape بنسبة 2٪ فقط.)

كان أحد العوائق الرئيسية أمام SVC هو مشروع ترقية ضخم لـ Sonestra و حياة (ح) الفنادق؛ في حين أن الترقيات ستستمر طوال عام 2024، فإن تجديدات فندق حياة قد انتهت تقريبًا، الأمر الذي من شأنه أن يوفر دعمًا لـ RevPAR (الإيرادات لكل غرفة متاحة، وهو مقياس حيوي لأداء الفندق). لقد ذكرت سابقًا أيضًا أن Service Properties Trust لديها حوالي مليار دولار من الديون المستحقة في كل من العامين المقبلين – وقد تمكنت من سدادها وليس لديها الآن آجال استحقاق للديون حتى عام 2026.

قامت Service Properties Trust، مثل العديد من صناديق الاستثمار العقارية الأخرى، بتخفيض أرباحها في عام 2020، من 54 سنتًا للسهم الواحد إلى بنس واحد. على عكس GNL، تمكنت SVC من رفعها إلى حد ما، إلى 20 سنتًا للسهم الواحد. لكن ربما يكون لدى مستثمري الأرباح سبب للقلق مرة أخرى. انخفض الدولار الكندي للربع الثاني من 47 سنتًا للسهم الواحد في عام 2023 إلى 29 سنتًا للسهم الواحد في عام 2024، مما رفع سعر الدولار الكندي لصندوق REIT لمدة 12 شهرًا إلى 73 سنتًا للسهم الواحد. تدفع Service Properties Trust 80 سنتًا سنويًا، مما يعني أن الأرباح لم تعد مغطاة بالدولار الكندي.

بريت أوينز هو كبير استراتيجيي الاستثمار في النظرة المتناقضة. لمزيد من الأفكار الرائعة للدخل، احصل على نسختك المجانية من أحدث تقرير خاص له: محفظتك للتقاعد المبكر: أرباح ضخمة – كل شهر – إلى الأبد.

الإفصاح: لا يوجد