بعد خطاب رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول في ندوة جاكسون هول الاقتصادية في 23 أغسطس/آب، أصبح من المؤكد تقريبا أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيبدأ في خفض أسعار الفائدة على الأموال الفيدرالية في سبتمبر/أيلول، حيث يتطلع معظم المتنبئين في السوق إلى خفض بنسبة 0.25%، وربما 0.50%.
بالنسبة للمستثمرين وأصحاب المساكن، ينبغي النظر إلى هذا باعتباره أمراً إيجابياً ــ فانخفاض أسعار الفائدة يشكل حافزاً اقتصادياً. وبالنسبة لأصحاب المساكن الحاليين، يعني هذا إعادة تمويل قروضهم العقارية، وبالتالي خفض أقساطهم الشهرية الحالية. وعادة ما تتدفق القوة الشرائية المتزايدة الناتجة عن ذلك إلى سلع وخدمات إضافية، وهو ما من شأنه أن يزيد من النمو الاقتصادي الإجمالي ــ وهو ما قد يفرح به المستثمرون.
ولكن ماذا لو خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ولم تنخفض أسعار الرهن العقاري، أو ماذا لو انخفضت أسعار الرهن العقاري ولكن ليس بالقدر الكافي الذي يسمح لمالك المنزل العادي بالاستفادة منها؟ للإجابة على هذه الأسئلة، من المهم أن نفهم أسعار الفائدة التي تدفع أسعار الرهن العقاري والمدى الذي قد يؤدي به انخفاض أسعار الرهن العقاري إلى إشعال موجة تحفيزية لإعادة التمويل.
متى يمكن لأصحاب المنازل أن يتوقعوا إعادة التمويل بعد أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة؟
بالنسبة لأصحاب المساكن الحاليين والمشترين الجدد، فإن احتمال انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري مغرٍ. ومع توقع بدء بنك الاحتياطي الفيدرالي دورة خفض أسعار الفائدة في سبتمبر/أيلول، فقد يتوقع أصحاب المساكن والمشترون المحتملون أيضًا انخفاض أسعار الرهن العقاري في سبتمبر/أيلول. حسنًا، ليس بهذه السرعة. إن العلاقة بين سعر الفائدة الذي يتبناه بنك الاحتياطي الفيدرالي وأسعار الرهن العقاري ليست ارتباطًا مباشرًا وتأتي مع تأخير.
ومن الأمثلة الجيدة على ذلك الفترة الزمنية الممتدة من يونيو/حزيران 2004 إلى يوليو/تموز 2006. فخلال تلك الفترة، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بنسبة 4.25%، ولكن متوسط أسعار الفائدة ارتفع بنسبة 0.30% فقط. وعلى النقيض من ذلك، في الاستجابة للأزمة المالية العظمى في عامي 2007 و2008، خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة الأولية بأكثر من 5%، ولكن أسعار الرهن العقاري انخفضت بنسبة 1.02% فقط.
إن المقياس الأفضل لمعرفة متى وإلى أي مدى ينبغي لأصحاب المساكن أن يتوقعوا تحرك أسعار الرهن العقاري هو النظر إلى العائد على سندات الخزانة الأميركية الأطول أجلا بدلا من سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية.
من الرسم البياني أعلاه، يمكننا أن نرى أن الارتباط بين عائد سندات الخزانة الأميركية لأجل عشر سنوات ومتوسط سعر الرهن العقاري أقوى من ارتباطه بسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية. ويسفر تحليل الانحدار على مدى الفترة الزمنية الموضحة أعلاه عن ارتفاع قوي بنسبة 86%.2 باستخدام عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات مقارنة بعائد 66٪2 استخدام سعر الفائدة الفعلي على الأموال الفيدرالية.
في حين أن انخفاض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية من شأنه أن يؤدي في نهاية المطاف إلى انخفاض أسعار الرهن العقاري، فإن أصحاب المنازل والمشترين لا ينبغي أن يتوقعوا رد فعل فوري، وينبغي لهم بدلا من ذلك أن ينظروا إلى سعر سندات الخزانة لمدة 10 سنوات كمؤشر أكثر موثوقية.
متى يمكن للمستثمرين أن يتوقعوا دفعة اقتصادية من إعادة التمويل؟
يشعر أغلب أصحاب المنازل الذين حصلوا على قرض عقاري في العقد الماضي بارتياح كبير بشأن سعر الفائدة الذي حصلوا عليه. وفي حفلات الكوكتيل والتجمعات، عندما يتحول الموضوع إلى الرهن العقاري، فإنهم يتباهون بكل سرور بسعر الفائدة المنخفض الذي حصلوا عليه مقارنة بأسعار الفائدة الحالية. لقد أصبح الأمر أشبه بلعبة صالون، حيث يكون الفائز هو المقترض الذي يحصل على أقل سعر فائدة على الرهن العقاري.
مع وضع هذا في الاعتبار، دعونا نقيس احتمالات وقوة موجة “إعادة التمويل” المحتملة. للقيام بذلك، من المفيد فحص العلاقة بين معدل الرهن العقاري المستحق للمستهلك العادي ومعدلات الرهن العقاري المتاحة حاليًا.
وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن مكتب التحليل الاقتصادي، بلغ معدل الفائدة الفعلي على ديون الرهن العقاري المستحقة في الولايات المتحدة 3.92% اعتبارًا من 30 يونيو. قارن هذا بمعدل الرهن العقاري المتوسط كما يمثله متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا على موقع Bankrate.com والذي يبلغ 7.26%، اعتبارًا من 30 يونيو أيضًا، والنتيجة هي حافز إعادة التمويل السلبي بنسبة -3.34%، وهو ما يقرب من أدنى مستوياته التاريخية. تنعكس هذه التدابير الثلاثة في الرسمين البيانيين أدناه.
إن المستثمرين الذين يبحثون عن دفعة فورية للاقتصاد نتيجة لانخفاض أسعار الرهن العقاري قد يشعرون بخيبة الأمل. ففي حين قد يتمكن بعض المقترضين من الاستفادة من انخفاض طفيف في أسعار الرهن العقاري، فإن الغالبية العظمى منهم لا يزالون يواجهون حافزًا سلبيًا كبيرًا. وحتى لو تم تطبيق خفض أسعار الفائدة الفيدرالية المتوقع بنسبة 0.25% إلى 0.50% في سبتمبر على الفور على خفض أسعار الرهن العقاري، فإن الغالبية العظمى من أصحاب المساكن لن يتمكنوا من الاستفادة.
ومع ذلك، فإن سوق أسعار الرهن العقاري تتجه في الاتجاه الصحيح. ففي أكتوبر/تشرين الأول من العام الماضي، بلغت أسعار الرهن العقاري أعلى مستوى لها في 23 عامًا عند 8.09% قبل أن تنخفض إلى 6.86% اعتبارًا من 21 أغسطس/آب. بالإضافة إلى ذلك، كان متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري المستحق في ارتفاع بعد أن بلغ أدنى مستوى له عند 3.31% في مارس/آذار 2022. ويتحرك كلا المقياسين في الاتجاه الصحيح لتسهيل موجة إعادة التمويل التحفيزية، رغم أنه سيستغرق بعض الوقت قبل أن نرى تأثيرًا ملموسًا.
خلاصة القول: فوائد خفض أسعار الفائدة تلوح في الأفق، لكنها ليست موجودة اليوم
بالنسبة لأصحاب المساكن ومشتري المساكن، عندما يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية هذا العام وحتى العام المقبل، لا تتوقعوا أن تتبع أسعار الرهن العقاري نفس الخطوة. بدلاً من ذلك، انظروا إلى التغيرات في أسعار سوق سندات الخزانة الأطول أجلاً للحصول على أدلة حول مقدار وسرعة تحرك أسعار الرهن العقاري. وبالنسبة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى أسعار رهن عقاري أقل لتعزيز النمو الاقتصادي، فسوف يتعين على الأسعار المرتفعة الحالية أن تنخفض بشكل كبير قبل أن نلاحظ تأثيرًا ملموسًا. سيستفيد المستثمرون وأصحاب المساكن في نهاية المطاف، لكن الأمر قد يستغرق وقتًا أطول مما يتوقعه البعض.
