إحدى الرسائل الرئيسية التي أرسلها الناخبون في يوم الانتخابات 2024 هي أنهم سئموا من الأسعار المرتفعة – وعلى رأس تلك القائمة تكلفة امتلاك منزل.
بالنسبة للأميركيين، يمثل السكن أكبر نفقاتهم، واليوم أصبح الحصول عليه أقل تكلفة من أي وقت مضى خلال الأربعين سنة الماضية. في بداية عام 2020، كان متوسط تكلفة المنزل حوالي 280 ألف دولار، واليوم ارتفع هذا الرقم إلى أكثر من 400 ألف دولار، بزيادة قدرها 43٪. وهذا أحد الأسباب التي تجعل البعض يجادلون اليوم بأن تكاليف إدارة درجات الائتمان تلعب بطريقة أو بأخرى دوراً حاسماً في رفع الأسعار. ولكن هذا مجرد ذريعة حمراء، فهو وسيلة لإلهاء صناع السياسات عن الخطأ الحقيقي.
ووفقاً للمركز المشترك لدراسات الإسكان في جامعة هارفارد، هناك ثلاثة عوامل رئيسية تدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع: 1) نقص المعروض؛ 2) ارتفاع أسعار الفائدة. وارتفاع أقساط التأمين بسبب زيادة مخاطر الطقس وسط تغير المناخ.
وفي حين أن أسعار الرهن العقاري قد تنخفض بشكل هامشي إذا استمر بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض سعر الفائدة المستهدف (على الرغم من أن الفائدة على الرهن العقاري ترتبط بشكل أوثق بسوق السندات مقارنة بسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية)، فإن الانزلاق سيكون أكثر صرامة على الجبهتين الأخريين. من المرجح أن تكافح الساحة العامة لمعالجة تغير المناخ وإعادة تقسيم المناطق في محاولة لتسريع بناء المنازل.
نظرًا لأن حلول أزمة الإسكان بعيدة المنال للغاية، فقد حاول بعض صانعي السياسات توجيه أصابع الاتهام إلى تكلفة درجة الائتمان. ولكن هذا سخيف. الرسوم التي تفرضها هذه الوكالات ضئيلة مقارنة بالتكلفة الإجمالية لرسوم الإغلاق.
أحد الأمثلة على هذا التركيز في غير محله هو الضجيج الذي أحاط بإعلان FICO الأخير عن رفع حقوق الملكية إلى 4.95 دولارًا أمريكيًا مقابل درجة FICO في سوق الرهن العقاري. ولكن حتى مع هذه الزيادة، فإن العائدات التي جمعتها FICO في صناعة الرهن العقاري تبلغ حوالي 15٪ فقط من تكلفة تقرير الائتمان ثلاثي الدمج وحزمة النتائج.
تعتبر تكلفة تقرير الائتمان أو النتيجة أقل أهمية عند النظر إلى تكاليف الإغلاق الإجمالية. تعتبر حقوق الملكية التي تجمعها FICO للحصول على نقاط FICO هي الأقل من بين جميع المدخلات التي تساهم في إجمالي تكاليف إغلاق الرهن العقاري. حتى بعد تعديل حقوق الملكية الجديدة لكل درجة، ستظل حصة FICO من إجمالي متوسط تكلفة الإغلاق (حوالي 6000 دولار) عشرين من واحد بالمائة. من الصعب القول بأن هذا يشكل عائقًا أمام ملكية المنزل.
علاوة على ذلك، فإن نماذج الائتمان القائمة على البيانات اليوم، FICO 10T وVantageScore 4.0، (وكلاهما في طور اعتمادهما للاستخدام من قبل الشركات ذات الدخل المنخفض) تساعد في الواقع على جعل ملكية المساكن متاحة على نطاق أوسع. لماذا؟ لأن هذه النماذج تجعل من الأسهل والأكثر أمانًا للمقرضين تقديم الائتمان، ويمكن للابتكارات الجديدة في درجة الائتمان أن توسع بالفعل وصول المستهلك إلى الائتمان.
ومن خلال تحويل التركيز إلى أسعار درجات الائتمان، يساعد مؤيدو الوضع الراهن صناع السياسات على تجنب اتخاذ الخيارات الضرورية، ولكن الصعبة سياسياً، والتي من شأنها أن تقلل بشكل كبير من تكلفة ملكية المنازل. الأميركيون يستحقون شيئا أفضل. إن استنان السماح بالإصلاح، وتخفيف قوانين تقسيم المناطق الصارمة والإقصائية والتمييزية، ووقف إساءة استخدام القواعد البيئية بغرض تأخير بناء المساكن ذات الدخل المتوسط إلى المنخفض، من شأنه أن يوفر لأصحاب المساكن آلاف الدولارات، وليس مجرد حفنة من البنسات.
ملحوظة: لا أتلقى أي تعويض مالي مباشر من الشركات أو المؤسسات المذكورة في هذا المقال.
