كان تبني الرئيس دونالد ترامب مؤخرا للرهن العقاري لمدة 50 عاما بمثابة فكرة غير عادية في المناقشة حول القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. إذا لم تتمكن من خفض أسعار المنازل بسرعة، فربما يمكنك تمديد الوقت المرتبط بدفعها.
وعلى وسائل التواصل الاجتماعي وفي تصريحات تضخمت من قبل فريق الإسكان التابع له، طرح ترامب فكرة القروض العقارية المدعومة من الحكومة بشروط تصل إلى 50 عاما كوسيلة لمساعدة مشتري المنازل الذين تم استبعادهم من سوق الإسكان بسبب ارتفاع الأسعار وأسعار الفائدة المرتفعة. وأكد مسؤول في الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان أن توسيع مدة القروض العقارية المدعومة من الحكومة هو على الأقل قيد الدراسة الجادة.
واستولى المنتقدون على الفور على الفكرة باعتبارها وسيلة للتحايل على المشاكل الأعمق في سوق الإسكان. ولكن إذا نظرنا إليه من خلال عدسة أوسع، وخاصة تلك التي تركز على سياسة الادخار والاستثمار الوطنية، فسوف يتبين لنا أن هذا الاقتراح يستحق دراسة أكثر جدية مما هو عليه الآن.
الأفق الزمني الأطول للحكومة
إحدى الطرق المفيدة للتفكير في مسألة الرهن العقاري هي أن نطرح السؤال التالي: ما هو الوضع الفريد الذي يسمح للحكومة بالقيام بذلك ولا يستطيع القطاع الخاص القيام به؟
تعمل المؤسسات المالية الخاصة ضمن فترات زمنية قصيرة نسبيًا، حيث تركز إدارة الأعمال غالبًا على الأرباح ربع السنوية. وحتى الرهن العقاري لمدة 30 عاما يتم تجميعه عادة في أوراق مالية ويتم تحويله إلى الميزانيات العمومية للبنوك بشكل أسرع بكثير من سداد الرهن العقاري. فعندما يمتد السداد لأكثر من نصف قرن من الزمان، تصبح إدارة مخاطر أسعار الفائدة والائتمان أكثر صعوبة، وكثيراً ما تعجز الأسواق الخاصة البحتة عن توفير هذا النوع من الائتمان، وإلا فإنها سوف تتقاضى أقساطاً باهظة مقابل ذلك النوع من الائتمان.
أما الحكومة، على النقيض من ذلك، فهي كيان دائم. ليس لها “تاريخ انتهاء” طبيعي بالطريقة التي تتبعها الشركة التي تفلس أو الفرد الذي يتوفى. وهذا يجعلها أكثر ملاءمة لتسهيل بعض العقود والاستثمارات الطويلة الأجل، وخاصة في مجالات مثل البنية التحتية أو سياسة الإبداع، حيث قد يستغرق تراكم الفوائد عقودا من الزمن.
هناك العديد من الأماكن حيث يمكن لهذا الأفق الزمني الأطول أن يخلق قيمة حقيقية. فأولا، قد تتحمل الحكومة في بعض الأحيان مخاطر طويلة الأجل تكون ببساطة أكبر من أن تتمكن الجهات الفاعلة الخاصة من إدارتها بكفاءة. ويمكن للحكومات أن تنشر هذه المخاطر على نطاق واسع بين دافعي الضرائب والأجيال أيضا، وأحيانا بتكلفة إجمالية أقل على المجتمع.
ثانياً، يميل الأفراد والشركات إلى التقليل من شأن المستقبل البعيد بشكل كبير. لا شك أن السياسيين يمكن أن يكونوا قصيري النظر أيضًا. لكن النظام السياسي قادر أيضاً على إعطاء وزن لمصالح شعوب المستقبل الذين لم يجلسوا بعد على طاولة المفاوضات. على سبيل المثال، عندما يقوم الكونجرس بتمويل البحوث العلمية الأساسية، فإنه يعطي الأولوية فعليا للفوائد التي ستتراكم لعقود من الآن على الفوائد التي تعود على المواطنين الحاليين. ومن خلال القيام بهذا، يعمل النظام السياسي على مواجهة بعض الضغوط القصيرة الأمد المتأصلة في الأسواق المالية، فيدفع الاقتصاد في اتجاه تبني منظور أطول أمدا.
وثالثا، من خلال تنظيم مجمع واسع من المدخرات العامة، تستطيع الحكومات توسيع المعروض من رأس المال الطويل الأجل المتاح للاستثمار، وهو ما من شأنه أن يفرض ضغوطا تدفع أسعار الفائدة إلى الانخفاض. والرهن العقاري لمدة 50 عاما يتناسب تماما مع هذا الإطار. فهو يعتمد على القدرة الفريدة التي تتمتع بها الحكومة الفيدرالية على تحويل المدخرات العامة إلى قروض أطول أجلاً مقارنة بما قد تكون الأسواق الخاصة على استعداد لتقديمه.
كيف يمكن أن يساعد الرهن العقاري لمدة 50 عامًا
والتأثير الأكثر وضوحاً للرهن العقاري لمدة خمسين عاماً هو أنه من خلال تمديد فترة السداد، فإنه يخفض الأقساط الشهرية نسبة إلى قرض مدته ثلاثين عاماً على نفس أصل القرض. وتوضح تحليلات المقترحات مثل التي قدمها ترامب أن المدفوعات على منزل متوسط السعر يمكن أن تنخفض بمقدار مائتي دولار شهريا لمدة خمسين عاما، على الرغم من أن إجمالي الفائدة على مدى عمر القرض يرتفع أيضا بآلاف الدولارات.
وينصب التأثير الاقتصادي الأعمق على المعروض من الائتمان العقاري طويل الأجل. وفي العديد من أسواق الإسكان الساخنة اليوم، لا يبلغ سعر الفائدة على الاقتراض الهامشي 6 أو 7 في المائة، بل هو سعر لا نهائي فعليا، بمعنى أن العديد من المشترين المحتملين لا يستطيعون ببساطة الحصول على التمويل بأي حال من الأحوال. ومن هذا المنظور، فإن توسيع هيكل المدة المتاحة للقروض يمكن أن يحرك سعر الائتمان من “عدم التوصل إلى اتفاق بأي سعر” إلى سعر فائدة إيجابي يمهد السوق.
وهذا مهم لعدة أسباب. يتحسن الوصول إلى الائتمان بالنسبة للأسر حيث يحصل المشترون على هامش جديد من المرونة. ويستفيد الاقتصاد الكلي الأوسع نطاقا أيضا، لأن تمديد الشروط يشكل إحدى الروافع المتاحة لتزويد الاقتصاد بالمزيد من المدخرات، وبالتالي خفض أسعار الفائدة بالقيمة الحقيقية. وعلى مستوى الاستراتيجية الاقتصادية الوطنية، فإن توجيه المزيد من المدخرات طويلة الأجل إلى الائتمان العقاري يشكل أيضاً إحدى السبل لتشكيل محفظة الاستثمارات في البلاد بشكل واعي.
على كل هذه الجبهات، فإن غريزة ترامب التي ترى أن الرهن العقاري الأطول أجلا لن تكون “مشكلة كبيرة” من منظور الهندسة المالية صحيحة في الأساس. وتشعر الولايات المتحدة بالارتياح بالفعل إزاء القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة لمدة ثلاثين عاماً، وهو المنتج الذي يكاد يكون غير معروف في العديد من البلدان الأخرى. إن دفع هذه الحدود إلى 50 عامًا يمثل تطورًا مبتكرًا إضافيًا.
التعلم من سويسرا: القروض العقارية ذات الفائدة فقط والرهون العقارية “التي لا تُسدد أبدًا”.
أحد الانتقادات الشائعة لفكرة الرهن العقاري لمدة 50 عاما هو أن المقترضين سيكونون مدينين مدى الحياة. لكن من الواضح أن هذا القلق لا يمثل مشكلة.
ولنتأمل هنا سويسرا. هناك، من الممارسات الشائعة لأصحاب المنازل عدم سداد رهونهم العقارية بالكامل. وكثيراً ما تقوم البنوك بتمويل حصة كبيرة من قيمة العقار باعتباره الرهن العقاري الأول الذي لا يلزم استهلاكه بالكامل، ما دامت اختبارات القدرة على تحمل التكاليف مستوفاة، وما دام هناك حد معين لنسبة القرض إلى القيمة. يجب سداد الجزء المقترض الذي يتجاوز الحد الأدنى فقط كرهن عقاري ثانٍ يتم دفعه على مدى فترة مثل 15 عامًا. ومن الممكن فعلياً ترحيل الباقي إلى أجل غير مسمى، حيث يدفع المقترضون الفائدة وربما رأس المال المتواضع ولكنهم لا يهدفون أبداً إلى سداد الدين بالكامل.
والنتيجة هي نظام حيث تحمل العديد من الأسر قروض الرهن العقاري ذات الفائدة فقط أو الحد الأدنى من الاستهلاك إلى أجل غير مسمى، وتقوم الأسر بتحرير الأموال النقدية للاستثمار في الأعمال التجارية، وحسابات التقاعد، وغير ذلك من الأصول الإنتاجية. تتمتع سويسرا، على وجه الخصوص، بواحد من أعلى مستويات المعيشة في العالم وتشتهر بالاستقرار المالي. ولم تسفر ممارساتها غير العادية في مجال الرهن العقاري عن كارثة شاملة. بل إنها تعكس بدلاً من ذلك اختياراً سياسياً صريحاً للتعامل مع الإسكان باعتباره أصلاً مرفوعاً طويل الأجل بدلاً من كونه شيئاً يجب أن يكون مملوكاً مجاناً وواضحاً عند التقاعد.
إن الرهن العقاري الأميركي لمدة خمسين عاماً لن يكرر النموذج السويسري تماماً، ولكنه يتحرك في هذا الاتجاه من خلال إدراك أن ديون الإسكان مدى الحياة ليست مرضية بطبيعتها.
قضية النقاد
يؤكد منتقدو اقتراح ترامب على عدة جوانب سلبية. وهم على حق في أن تمديد القرض من 30 إلى 50 سنة يزيد من إجمالي مبلغ الفائدة المدفوعة، حتى ولو كان معدل الاقتراض متطابقا. هذه عملية حسابية بسيطة. كما أنهم يشعرون بالقلق من أن المقترضين سوف يقومون ببناء ملكية المساكن بشكل أبطأ، الأمر الذي يمكن أن يجعلهم أكثر عرضة لانكماش السوق أو أحداث الحياة التي تجبرهم على البيع. وبالإضافة إلى ذلك، هناك عقبات قانونية وتنظيمية. وبموجب القواعد الحالية، لا يمكن اعتبار الرهن العقاري الذي تزيد مدته على ثلاثين عاماً “رهوناً عقارية مؤهلة”، لذا فإن المنتج الذي يمتد لخمسين عاماً يتطلب تغييرات قانونية أو تنظيمية.
هذه مخاوف حقيقية. لكنها ليست النقد الأكثر أهمية.
والاعتراض الأكثر جوهرية هو أن المشكلة الأساسية التي تواجه سوق الإسكان في الولايات المتحدة تتلخص في العرض، وليس الطلب. لقد تآمرت القيود المفروضة على تقسيم المناطق، والسماح بالتأخير، والمراجعات البيئية، والمعارضة المحلية، لجعل بناء مساكن جديدة في أجزاء البلاد التي يرغب الناس في العيش فيها أكثر صعوبة إلى حد غير عادي. إن مجرد تمديد فترة الرهن العقاري إلى 50 عاماً، أو تعزيز الطلب بأي شكل آخر، لن يؤدي بالضرورة إلى إضافة العديد من المساكن إلى مخزون المساكن في البلاد.
بل إن تعزيز القوة الشرائية من الممكن أن يؤدي إلى ارتفاع الأسعار بشكل أكبر في الأسواق المقيدة، وإعادة توزيع الثروة على أصحاب المساكن وملاك الأراضي الحاليين بدلاً من زيادة القدرة على تحمل التكاليف بالنسبة للوافدين الجدد. وعلى هذا فإن العديد من الاقتصاديين، بما في ذلك بعض الذين قد يتعاطفون مع الإبداع في تصميم الرهن العقاري، ينظرون إلى فكرة الخمسين عاماً باعتبارها إلهاءً عن المهمة الأكثر إلحاحاً المتمثلة في تحرير المعروض.
هناك أيضًا سؤال أوسع حول تخصيص رأس المال. فهل ينبغي لسياسة الادخار الوطنية أن تستمر في تفضيل الإسكان إلى هذا الحد؟ وكل دولار من الائتمان العقاري المدعوم يعادل دولاراً ربما ذهب إلى أشكال أخرى من الاستثمار، مثل البحث والتطوير، أو معدات الأعمال، أو البنية الأساسية، والتي من المحتمل أن تسفر جميعها عن نمو أعلى في الأمد البعيد وتحسينات في مستويات المعيشة. وليس من الواضح أن دعم الطلب على الإسكان لابد أن يكون على رأس الأولويات في وقت حيث قد تفعل استثمارات أخرى المزيد من أجل زيادة الإنتاجية.
لا تزال تستحق المحاولة كتجربة واحدة من بين العديد من التجارب
وحتى مع قبول هذه الانتقادات، هناك حجة قوية للتعامل مع الرهن العقاري لمدة خمسين عاما باعتباره تجربة تستحق التجربة.
أولاً، يعمل الاقتراح على توسيع نطاق الاختيار. وسوف تفضل بعض الأسر بشكل عقلاني دفعات شهرية أقل وتراكم أبطأ للأسهم، وخاصة إذا كانت تتوقع الانتقال أو إعادة التمويل قبل مرور الخمسين عاماً بالكامل على أي حال. ويمكن للآخرين الالتزام بقروض مدتها 15 أو 30 عامًا. فوجود خيار جديد لا يجبر أحداً عليه.
ثانياً، من الممكن أن يعمل المنتج الذي تيسره الحكومة لمدة خمسين عاماً على توليد الإيرادات. وإذا تمكنت فاني ماي وفريدي ماك من تسعير هذه القروض وتحويلها إلى أوراق مالية بحكمة، فإن الحكومة الفيدرالية قادرة على الاستحواذ على بعض علاوات الأجل التي لا ترغب الأسواق حالياً في كسبها بمفردها. في الواقع، ستستثمر واشنطن قدرتها على تبني منظور طويل المدى مقارنة بمستثمري القطاع الخاص.
وثالثا، كان الإبداع السياسي في مجال الرهن العقاري مفتقدا بشكل واضح. ولا يزال نظام الرهن العقاري في الولايات المتحدة يحمل بصمة القرارات التي اتخذت في ثلاثينيات القرن العشرين. وفي ظل اقتصاد ديناميكي، ينبغي لنا أن نتوقع أن تتطور قائمة منتجات القروض. إن الرهن العقاري المحمول، والرهن العقاري القابل للافتراض، والرهن العقاري الأطول أمداً، كلها أفكار مطروحة اليوم، وهي تستحق برامج تجريبية وتقييماً صارماً بدلاً من الفصل الفوري. ومن الناحية المثالية، ينبغي أن تقترن مبادرة الرهن العقاري لمدة خمسين عاما بإصلاحات جريئة على جانب العرض لتنظيم استخدام الأراضي، وإعادة النظر على نطاق أوسع في مدى رغبتنا في توجيه الميزانية العمومية الوطنية نحو الإسكان، والإفصاحات الواضحة والبسيطة حتى يتمكن المقترضون من فهم المفاضلات بين القدرة على تحمل التكاليف الشهرية وتكاليف الفائدة مدى الحياة.
نحو استراتيجية ادخار وطنية أكثر تعمدا
إذا نظرنا إلى فكرة ترامب بشأن الرهن العقاري لمدة خمسين عاما في عزلة، فهي أداة غير مثالية تهدف إلى حل مشكلة حقيقية. ولن يفعل ذلك سوى أقل القليل لتوسيع المعروض من المساكن المحلية، وقد يؤدي إلى ترسيخ المكانة المتميزة للإسكان في نظام الادخار والضرائب لدينا.
ولكن إذا نظرنا إليها باعتبارها خطوة نحو استراتيجية ادخار وطنية أكثر تعمدا، فإنها تتمتع بميزة حقيقية. فهو يعمل على تعزيز قدرة الحكومة الفريدة على تمديد الآفاق الزمنية، وتوسيع قائمة العقود المتاحة للأسر، بل وربما يفتح تدفقاً متواضعاً جديداً من الإيرادات للقطاع العام.
والمفتاح هنا هو عدم التعامل معه باعتباره حلاً سحرياً للقدرة على تحمل تكاليف السكن. بل إنها مجرد تجربة لتعزيز الأصول الطويلة الأجل من خلال استخدام رأس المال الطويل الأجل. وما دامت إدارة ترامب تراقب القيود المفروضة على العرض وخطر الإفراط في الاستثمار في الإسكان، فإن توسيع مجموعة الرهن العقاري المتاحة يبدو على نحو متزايد أشبه بذلك النوع من الإصلاح العملي التدريجي الذي يحتاج إليه النظام المالي الأمريكي بشدة.
