هل تحتاج إلى المزيد من عائد الأرباح في عام 2025؟ خذ بعين الاعتبار صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، والتي كانت حرفياً من المقرر أن تكون آلات دفع الأرباح. الدخل هو النقطة –بموجب القانون.
حدد صناديق الاستثمار العقارية حتى تسفر عن 10٪ أو أكثر. يا له من دفع تعويضات! سنناقش سبعة منها – وآفاقها لعام 2025 – بعد قليل.
الآن لا يمكننا أن نختار بشكل أعمى أي رأ ريت. القطاع العقاري – باستخدام القطاع العقاري المختار SPDR (XLRE) كوكيل — يدفع 3% فقط في الوقت الحالي.
لكن متوسط العائد بين حزمة REIT 7 هو 12.4٪. هذا هو 4 أضعاف ما يدفعه القطاع!
وهذا المستوى من الدخل سيسمح لنا بسهولة بالتقاعد على أرباح الأسهم وحدها. لكن صناديق الاستثمار العقارية ليست كذلك الجميع ضربة قاضية متجهة إلى عام 2025.
أعطى بنك الاحتياطي الفيدرالي القطاع العقاري دفعة في شكل ثلاثة تخفيضات لسعر الفائدة القياسي في عام 2024. في الواقع، حققت صناديق الاستثمار العقاري للأسهم بالفعل أقصى استفادة من التكلفة المحسنة لرأس المال من خلال إصدار أسهم جديدة لجمع الأموال.
لكن بنك الاحتياطي الفيدرالي أيضًا شددت توقعاتها لمزيد من التخفيضات، حيث تشير “مخطط النقاط” الرسمي إلى أن البنك المركزي يتوقع خفض سعر الفائدة القياسي بمقدار نصف نقطة مئوية فقط في عام 2025 – وفي وقت مبكر من شهر سبتمبر، كانوا يتوقعون نقطة كاملة في تخفيضات أسعار الفائدة. .
دعونا نراجع هذه المجموعة من صناديق الاستثمار العقارية التي تحقق عائدًا يتراوح بين 10.4% إلى 15.3%، مع التركيز بشكل خاص على جودة الأعمال والجودة المالية.
تحقق محفظة REIT الصغيرة هذه عائدًا يبلغ 12.4%
صندوق الرعاية الصحية المجتمعية (CHCT، عائد 10.4%) هو مالك عقارات رعاية صحية متنوعة للغاية. تضم ما يقرب من 200 عقارًا – بما في ذلك مباني المكاتب الطبية ومراكز الرعاية العاجلة والمراكز الجراحية وعيادات غسيل الكلى والعديد من الأنواع الأخرى – عبر 35 ولاية، مؤجرة إلى 315 مستأجرًا.
وهو صاحب أحد أكثر الرسوم البيانية إثارة للفضول التي رأيتها على الإطلاق:
أخذت CHCT صفحة من الدخل العقاري (O) قواعد اللعبة التي تمارسها، وتقديم زيادات الأرباح كل ربع سنة لسنوات. في الواقع، حققت الرعاية الصحية المجتمعية ما يصل إلى 37 ربعًا من نمو الأرباح دون انقطاع. لكن هذا الاتجاه كان متحفظًا ومتعمدًا، حيث ارتفع سهم CHCT بمقدار 0.25 سنتًا فقط على أساس ربع سنوي خلال معظم هذه السلسلة.
ومع ذلك، فإن أموال الشركة من العمليات (FFO، وهو مقياس حيوي لأرباح صناديق الاستثمار العقارية) انخفضت إلى أقل من مستويات عام 2020. يأتي جزء كبير من السلبية في الأسهم من انتقال CHCT من مستأجر إلى آخر. أعلن أحد مستأجريها، GenesisCare، إفلاسه في عام 2023، مما أدى إلى مجموعة متنوعة من النتائج لعقود الإيجار الخاصة به، بما في ذلك الاستحواذ على البعض وتعيينه، وبقاء البعض الآخر مع كيان GenesisCare التشغيلي. وأثناء حل هذه المشكلة، بدأ مستأجر كبير آخر في دفع الإيجار بمبالغ متأخرة و/أو جزئية – على الرغم من أن CHCT قد عينت فريقًا استشاريًا لحل هذه المشكلة.
لكن الأسهم استقرت في الآونة الأخيرة. ومع ذلك، من المفترض أن تساعد تخفيضات أسعار الفائدة الأخيرة التي أجراها بنك الاحتياطي الفيدرالي في تكلفة رأس مال الشركة، وتظهر معظم نماذج الأرباح أن الشركة تنتعش بعد عام 2024 الصعب. لكنني سأكون حذرًا. في حين أن CHCT نادراً ما تكافح مع تغطية أرباح الأسهم (استناداً إلى “الأموال المتاحة للتوزيع” غير المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً)، فإن هذه التغطية يمكن أن تتشدد، على الأقل في المدى القصير.
صندوق الاستثمار العقاري الطبي العالمي (GMRE، عائد 10.8%) هو منتج آخر مكون من رقمين في مجال عقارات الرعاية الصحية. تمتلك GMRE حاليًا 187 مكتبًا طبيًا خارج الحرم الجامعي ومرافق طبية للمرضى الداخليين بعد الحالات الحادة، مؤجرة إلى 275 مستأجرًا، بمعدل إشغال يزيد قليلاً عن 96%.
في وقت سابق من عام 2024، قلت إن “GMRE من المحتمل أن تصل إلى القاع في أواخر عام 2022 بعد أن دخل أحد مستأجريها، Pipeline Health System، في الفصل 11 من الحماية من الإفلاس. وبغض النظر عن ذلك، فقد كانت بمثابة سفينة دوارة لا تؤدي إلى أي مكان، ولا تزال منخفضة بنحو ربع قيمتها على مدى السنوات الثلاث الماضية بعد الكثير من التلال والوديان. اضطرت شركة GMRE إلى التعامل مع حالة إفلاس أخرى – شركة Steward Health Care – وخسرت 10٪ أخرى منذ ذلك الحين.
هناك نكون أسباب التفاؤل. تمكنت GMRE من توقيع عقد إيجار ثلاثي الشبكة لمدة 15 عامًا لممتلكاتها الكبيرة في بومونت بولاية تكساس والتي تم تأجيرها سابقًا لشركة Steward Health. واصلت الشركة أيضًا الهجوم طوال عام 2024، بما في ذلك إغلاق محفظة مكونة من 15 عقارًا مقابل 80.3 مليون دولار والإعلان مؤخرًا عن استحواذ على خمسة عقارات مقابل 69.6 مليون دولار والتي ستغلق في عام 2025.
لا تزال الأرباح تستحق المراقبة عن كثب. يدفع صندوق Global Medical REIT 21 سنتًا لكل ربع سنة، وهو في طريقه لتقديم 90 سنتًا للسهم الواحد من الأموال المعدلة من التشغيل (AFFO). هذه نسبة دفع تبلغ 93%، وهي نسبة ضيقة إلى حد ما ما لم يبدأ GMRE في النمو مرة أخرى.
الخصائص الصناعية المبتكرة (IIPR، عائد 10.8%) ليست صندوق استثمار عقاري نموذجي. ولا تتعامل في العقارات السكنية أو مباني المكاتب أو المستودعات. انها تتعامل في الاعشاب.
توفر العقارات الصناعية المبتكرة رأس المال لصناعة القنب المنظمة من خلال برنامج البيع وإعادة الاستئجار. تقوم IIPR بشراء العقارات الصناعية والتجزئة القائمة بذاتها (منشآت زراعة الماريجوانا في المقام الأول)، ثم تؤجرها مرة أخرى، مما يوفر لمشغلي القنب التدفقات النقدية التي هم في أمس الحاجة إليها والتي يمكنهم استخدامها لتوسيع عملياتهم. في الوقت الحالي، تمتلك 108 عقارات تمثل ما يقرب من 9 ملايين قدم مربع في 19 ولاية، مؤجرة لـ 30 مستأجرًا.
كان IIPR في يوم من الأيام محبوبًا لنمو صناعة صناديق الاستثمار العقارية، حيث حقق ما يقرب من 900٪ من إجمالي العائدات بين عام 2018 وذروته في عام 2021 قبل أن ينهار، ويخسر 70٪ من قيمته منذ ذلك الحين. يتضمن ذلك عام 2024 حارًا وباردًا بالمثل، مع ارتفاع الأسهم بنسبة تصل إلى 40٪ قبل أن تنخفض إلى خسائر بنسبة 20٪ منذ بداية العام حتى الآن.
لقد انخفضت أسهم IIPR بشكل سريع عبر حدثين، أحدهما أكثر إثارة للقلق من الآخر:
- في نوفمبر، انخفضت الأسهم بعد أن فقدت الشركة الإيرادات وتطبيع الأموال من العمليات (FFO). كان الانخفاض المكون من رقمين كبيرًا بما يكفي لإبراز شركات الدعاوى الجماعية. (على الرغم من أن الأمر يستحق ذلك، فقد تراجعت الأسهم أيضًا قليلاً بعد بضعة أيام بعد التصويت على تعديل الماريجوانا الترفيهية في فلوريدا).
- قبل بضعة أيام فقط، أعلنت شركة Innovative Industrial Properties أن PharmaCann، المستأجر الذي يمثل 11 عقارًا و17% من إجمالي إيرادات الإيجار لشركة IIP خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، تخلف عن سداد التزاماته الإيجارية لستة من أصل 11 عقارًا، وذلك بفضل التخلف عن السداد الأحكام، تعني أن شركة PharmaCann تخلفت فعليًا عن جميع عقود الإيجار الخاصة بها.
من ناحية، يتم تداول IIPR الآن بأقل من 8 أضعاف سعر FFO السنوي (استنادًا إلى الأشهر التسعة الأولى من عام 2024). من ناحية أخرى، فإن هذه الصورة المعوية هي رمز لصناعة الماريجوانا التي يبدو أنها ترفض كسب المال على الرغم من الانفجار الفعلي لتجارة الماريجوانا.
دعونا نقف مرة أخرى وندع الدخان ينقشع.
كان ياما كان، Brandywine Realty Trust (BDN، عائد 11.1%) كان صندوق استثمار عقاري يركز على المكاتب، ولكنه تنوع منذ ذلك الحين إلى صندوق استثمار عقاري مختلط مع مزيج من العقارات، ويركز إلى حد كبير على فيلادلفيا الكبرى وأوستن، تكساس. على سبيل المثال، يبلغ صافي الدخل التشغيلي المتوقع لخط الأنابيب الحالي 42% للمكاتب، و32% لعلوم الحياة، و26% للسكن.
بعد عام 2023 الذي شهد قيام شركة Brandywine بتخفيض أرباحها بنسبة 21%، تمتع صندوق REIT بعام 2024 مستقر وهادئ وحتى متفوق. وبينما يواجه بعض المشكلات في أوستن، فإن محفظته في فيلادلفيا مزدهرة. مشروعاها الأكثر إثارة هما Schuylkill Yards في فيلادلفيا وUptown ATX في أوستن، والذي يمكن أن يساعد في دفع نمو FFO على المدى الطويل. يتم تداولها أيضًا عند 6 أضعاف تقديرات FFO للعام المقبل – وهذا ليس مفاجئًا للغاية بالنظر إلى خفض الأرباح الأخير، على الرغم من تحسن تغطية أرباحها.
صافي الإيجار العالمي (إجمالي صافي الإيجار، عائد 15.3%) هي شركة تشغيل صناديق استثمار عقارية تجارية تمتلك 1,223 عقارًا في 11 دولة، ومؤجرة لـ 723 مستأجرًا في 89 صناعة. تمثل الولايات المتحدة ما يقرب من 80٪ من الإيجارات الثابتة، على الرغم من أن لها أيضًا وجودًا في كندا، بالإضافة إلى دول أوروبا الغربية بما في ذلك المملكة المتحدة وهولندا وألمانيا.
إنها أيضًا واحدة من صناديق الاستثمار العقارية ذات العائد الأعلى، بنسبة مذهلة تزيد عن 15٪، على الرغم مما يبدو أنه أفضل جهود الإدارة للحفاظ على توزيعات الأرباح منخفضة. خفضت GNL مدفوعاتها إلى النصف تقريبًا منذ عام 2020، عبر ثلاثة تخفيضات، بما في ذلك تخفيض بنسبة 22٪ في عام 2024.
تقوم شركة Global Net Lease حاليًا ببيع العقارات يمينًا ويسارًا في محاولة لخفض نفوذها – وهي تسير بخطى سريعة لما يقرب من مليار دولار من التصرفات في عام 2024، وتتوقع وول ستريت زيادة بنحو 500 مليون دولار إلى 600 مليون دولار في عام 2025. ومن المتوقع أن تصل الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 8.4x في بداية عام 2024، ومن المتوقع أن تصل إلى 7.8x-7.4x بحلول نهاية العام.
إنه وضع أكثر صحة، ولكن من الصعب تجاهل سجل توزيعات الأرباح. قد تكون حساسية GNL العالية لأسعار الفائدة أيضًا مشكلة إذا هدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في عام 2025.
تعد العوائد المكونة من رقمين نادرة نسبيًا بين صناديق الاستثمار العقارية للأسهم، ولكنها شائعة بين صناديق الاستثمار العقارية للرهن العقاري (mREITs)، والتي عادةً لا تمتلك عقارات مادية، ولكنها تستثمر بدلاً من ذلك في العقارات “الورقية”.
صندوق نيويورك للرهن العقاري (NYMT، عائد 13.7%)، على سبيل المثال، تستثمر في مجموعة متنوعة من القروض العقارية وغيرها من المنتجات المضمونة، بما في ذلك قروض الرهن العقاري السكني، والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني (RMBSs)، وسندات RMBS غير التابعة للوكالة، والاستثمارات المهيكلة متعددة الأسر، والمزيد.
ارتفعت معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا من أقل من 3٪ في منتصف عام 2021 إلى أعلى مستوى لها اليوم وهو 6٪. وقد أدى ذلك إلى إحداث فوضى في الأوراق المالية السكنية لصندوق الاستثمار العقاري. في المقابل، تم تقسيم أسهم NYMT وأرباح الأسهم إلى النصف، والأخير عبر زوج من التخفيضات المعلن عنها في عام 2023.
قامت الشركة تقريبًا بتفكيك مشروع مشترك متعدد الأسر أثر على القيمة الدفترية، ويتم تداول الأسهم بنسبة 54٪ فقط من القيمة الدفترية المعدلة. لكن أرباح الشركة غير المقدرة (وهو مقياس مالي غير متوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً تستخدمه NYMT) لم تغطي توزيعات الأرباح خلال ثلاث سنوات على الأقل. سأكون حذرًا، على الرغم من أن الإدارة تبدو غير مهتمة، قائلين إنهم يتوقعون أن تقترب الأرباح من الأرباح في الوقت المناسب.
Dynex Capital (DX، عائد 14.4%) يتم استثمارها بالكامل تقريبًا في ديون الوكالة. تعد شركة mREIT الأطول بقاءً في السوق متخصصة في سندات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري – حيث تشكل سندات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للوكالات السكنية نسبة هائلة تصل إلى 97٪ من المحفظة، وتمثل سندات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للوكالات التجارية 2٪ أخرى أو نحو ذلك. تشكل CMBSs غير التابعة للوكالة الجزء المتبقي.
تعتبر MBSs التابعة للوكالة “أكثر أمانًا” من غير الوكالة، ولكنها تدفع أيضًا معدلات أقل بشكل عام. ونتيجة لذلك، ستستخدم صناديق الاستثمار العقارية التي تركز على MBS قدرًا أكبر من النفوذ لمحاولة تعظيم الأداء والدخل. انخفضت الرافعة المالية لشركة Dynex في الربع الأخير — إلى 7.6x، وهو معدل لا يزال قويًا للغاية.
قلت في صيف عام 2024 إنه “في حالة انحدار منحنى العائد (اتساع الفجوة بين أسعار الفائدة قصيرة وطويلة الأجل)، فإن شركة Dynex في وضع جيد يسمح لها بالاستفادة”. منحنى العائد ملزم.
إنها خطوة مشجعة في الاتجاه الصحيح. كانت قصة أرباح Dynex إلى حد كبير قصة انهيار – فقد دفعت DX 87 سنتًا للسهم الواحد (على أساس التقسيم العكسي المعدل) في عام 2012، ولكن سلسلة من التخفيضات قلصت السعر إلى 13 سنتًا فقط حتى الارتفاع الأخير.
بريت أوينز هو كبير استراتيجيي الاستثمار في النظرة المتناقضة. لمزيد من الأفكار الرائعة للدخل، احصل على نسختك المجانية من أحدث تقرير خاص له: محفظتك للتقاعد المبكر: أرباح ضخمة – كل شهر – إلى الأبد.
الإفصاح: لا يوجد
