إذا واصلت إدارة ترامب القادمة من حيث توقفت، فقد تتم قريبا معالجة آخر الأعمال غير المكتملة للأزمة المالية لعام 2008. هذا العمل؟ إصلاح نظام تمويل الإسكان الذي ظل عالقاً في نوع من حالة النسيان عالية الأداء لأكثر من 16 عاماً.
وقد حظي الإسكان بقدر كبير من الاهتمام في الانتخابات الأخيرة، ولكن التركيز كان على زيادة العرض، وخفض الأسعار، وتوفير المساعدة في الدفع المقدم. وغاب عن النقاش حول الوكالات والبرامج الفيدرالية التي تضمن سهولة الحصول على القروض لتملك المنازل.
لقد تعافى نظام تمويل الإسكان في الولايات المتحدة إلى حد كبير من الأزمة المالية التي اندلعت عام 2008، عندما انهار سوق الإسكان. وشملت العوامل المساهمة في السنوات التي سبقت الأزمة الزيادات غير المستدامة في أسعار المساكن، وتخفيف متطلبات الإقراض، وتدفق القروض العقارية عالية المخاطر. وتم تمكين الإقراض المخفف من خلال مجموعة متزايدة التطور من أدوات التمويل ــ الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والمنتجات المشتقة ذات الصلة ــ التي يستخدمها المقرضون وشركات وول ستريت. وأدت هذه الديناميكية إلى التوسع في إتاحة الرهن العقاري، الأمر الذي أدى إلى زيادات غير مستدامة في أسعار المساكن.(1)
أدى ارتفاع الأسعار إلى الاعتقاد بأنها ستستمر في الارتفاع، مما يزيد من تضخم الأسعار. وكان كل شيء على ما يرام حتى بلغت الأسعار ذروتها، ثم انخفضت بعد ذلك، حيث وجد المقترضون ذوو المخاطر العالية صعوبة في إعادة التمويل أو البيع لتسوية ديون الرهن العقاري. وتسارع انخفاض الأسعار مع إغراق السوق بالمنازل المعروضة للبيع بسبب التخلف عن السداد. ثم بدأ مقرضي الرهن العقاري الضعفاء في التخلف عن سداد خطوط الائتمان الخاصة بهم. وسرعان ما فقدت وول ستريت شهيتها للرهون العقارية المحفوفة بالمخاطر وبدأت أسواق الائتمان في التجميد. وبحلول أواخر عام 2008، كانت التأثيرات الزلزالية الناجمة عن تراجع سوق الإسكان في الولايات المتحدة محسوسة في مختلف أنحاء الاقتصاد العالمي.
وفي واشنطن العاصمة، سمح صناع السياسات بتنفيذ سلسلة من الإصلاحات التشريعية والتنظيمية والتشغيلية ــ والتي كان المقصود منها غالبا أن تكون علاجات أشبه بالفرز لتحقيق استقرار النظام ــ لضمان استمرار السيولة القوية في سوق الرهن العقاري. تم منع الانهيار الكامل للسوق.
ولكن منذ ذلك الحين، أحرز النظام تقدماً دون إعادة نظر متماسكة وشاملة. وبدلاً من ذلك، قامت وكالات ضمان الرهن العقاري والمؤسسات التي ترعاها الحكومة بتكييف عملياتها وعملياتها لتلبية ظروف السوق المتطورة، ولكن على الهامش فقط. وقد يتغير ذلك إذا قررت الإدارة القادمة مواصلة الجهود التي بدأتها إدارة ترامب الأولى في عام 2019 لإصلاح النظام.
وبعيداً عن معالجة تمويل الإسكان، هناك حاجة أيضاً إلى توسيع المعروض من المساكن والقدرة على تحمل تكاليفها من خلال تسهيل توفير المزيد من أنواع المساكن في الأماكن التي يرغب الناس في العيش فيها. القاسم المشترك بين أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في البلاد هو حقيقة أن المعروض من المنازل المبنية لم يكن كافيا لمواكبة الطلب. وفي حين أن وجود نظام مالي سليم أمر بالغ الأهمية، إلا أن هذا وحده لا يكفي لتوسيع المعروض من المساكن في البلاد لتلبية الاحتياجات الحالية والمستقبلية. ومع ذلك، فإن بقية هذا المقال يركز على تمويل الإسكان.
هو أكبر قروض إدارة الإسكان الفدرالية هنا لتبقى؟
وتم إلغاء العديد من تدابير الاستقرار التي تم إقرارها استجابة لأزمة عام 2008 (مثل برنامج إغاثة الأصول المتعثرة) مع تعافي الاقتصاد. لكن لم تكن هذه هي الحال في إدارة الإسكان الفيدرالية، وهي الوكالة الأمريكية الرئيسية التي تضمن القروض التي يقدمها المقرضون لمشتري المساكن. ووسعت قروض إدارة الإسكان الفدرالية دورها بشكل كبير مع تراجع الإقراض الخاص بسرعة، وهو على وجه التحديد الدور المتصور للوكالة في مواجهة التقلبات الدورية عند تأسيسها في عام 1934. والواقع أن حصة قروض إدارة الإسكان الفدرالية في السوق قفزت من أقل من 4٪ في عام 2006 إلى ربع إجمالي مشتريات المساكن أثناء الأزمة.
واليوم، تواصل الوكالة دعم القروض العقارية بمستويات مرتفعة، وإن كانت معتدلة. وتستمر محفظتها من ضمانات القروض في النمو، ووفقا لتقرير عام 2023 الصادر عن شركة أرنولد فنتشرز (التي قمت بتأليفها)، ارتفعت بنسبة 171٪ بالشروط المعدلة حسب التضخم من عام 2007 إلى عام 2023. وفي حين تشكل المحفظة المتنامية مخاطر محتملة على دافعي الضرائب، فقد نشأت القروض. منذ الأزمة كان أداؤها أفضل بكثير من تلك التي تم إجراؤها سابقًا. قامت قروض إدارة الإسكان الفدرالية بتحسين إرشادات الإقراض الخاصة بها واعتمدت تحسينات مثل الاكتتاب على أساس المخاطر.
من الناحية المالية، كان من المتوقع أن تؤدي برامج التأمين على الرهن العقاري لعائلة واحدة التابعة لإدارة الإسكان الفدرالية إلى تحقيق وفورات كل عام من عام 2000 إلى عام 2009. وكان من المتوقع أن تتجاوز إيرادات الأقساط بكثير مدفوعات المطالبات. لكن بعد أزمة 2008، أصبح من الواضح القروض التي تم تقديمها في تلك السنوات يكلف (بدلاً من توفيرها) مليارات الدولارات. وما يزيد الطين بلة أن تلك المدخرات التي لم تتحقق قط تم إنفاقها في أماكن أخرى (وهو ما يظهر خطر الخلط بين مفاهيم النقد والموازنة على أساس الاستحقاق).
ومنذ ذلك الحين، وحتى مع الزيادات الكبيرة في أحجام الإقراض، كان الأداء أكثر انسجاما مع التوقعات، بل وتجاوز التوقعات في بعض الأحيان. واستنادًا إلى البيانات التكميلية الواردة في موازنة 2025، عكست التوقعات الموثوقة بشكل متزايد في الوفورات أكثر مما تم تحقيقه قبل الأزمة. ومع ذلك، لا تزال هناك مخاطر قد تؤثر على دافعي الضرائب في حالة حدوث انكماش اقتصادي كبير.
لكن دور قروض إدارة الإسكان الفدرالية في نظام تمويل الإسكان أثبت فائدته أثناء الأزمة المالية وبعدها. على الرغم من عدم وجود حاجة ملحة للإصلاح، فإن الجهود التشريعية لتحديث مؤسسات الدعم الحكومي يمكن أن تسحب قروض إدارة الإسكان الفدرالية (والوكالة الشقيقة جيني ماي) إلى المعركة لضمان تنسيق الأدوار.
هل ستنتهي محمية فاني/فريدي؟
وتتلخص الوظيفة الأساسية لمؤسستي فاني ماي وفريدي ماك الأساسيتين في تسهيل السيولة في نظام تمويل الرهن العقاري في الولايات المتحدة. إنهم يشترون قروض المنازل التي تقدمها البنوك والمقرضون الآخرون – المعروفون باسم مطابقة القروض لأنها يجب أن تستوفي معايير الحجم والاكتتاب الصارمة – وتجميع تلك القروض في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري، والتي يتم بيعها بعد ذلك للمستثمرين. يتم تفضيل هذه الأوراق المالية لأن المؤسسات الحكومية الصغيرة تضمن رأس المال بالكامل حتى لو تخلف الرهن العقاري الأساسي عن السداد. وتقوم هذه المؤسسات عادة بتمويل أكثر من نصف جميع القروض العقارية التي تم إنشاؤها.
GSEs هي شركات خاصة أنشأتها حكومة الولايات المتحدة. خلال الأزمة المالية، تم وضع فاني وفريدي تحت الوصاية من قبل الجهة التنظيمية التي تم إنشاؤها حديثًا آنذاك، وهي الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان. ورغم أنها لم تكن معسرة في تلك المرحلة، إلا أن أرباحها ورؤوس أموالها كانت تتدهور مع انخفاض أسعار المساكن وأصبحت قدرتها على استيعاب المزيد من الخسائر موضع شك. وكان مصدر القلق الرئيسي هو أنهم إذا فشلوا بسبب التخلف الكبير عن سداد محافظ الرهن العقاري المؤمنة لديهم أو عدم القدرة على إصدار الديون لتمويل أنفسهم، فإن الأزمة كانت ستتصاعد بشكل كبير.
تعتبر الوصاية مكانًا قانونيًا غريبًا لأي منظمة للإقامة فيها لفترة طويلة – مع وجود طرف ثالث (في هذه الحالة FHFA) يتولى السيطرة التشغيلية. كان من المتوقع أن تستمر الوصاية لفترة قصيرة فقط. ووصف وزير الخزانة آنذاك هنري بولسون هذه الخطوة بأنها “مهلة مستقطعة” لمنح صناع السياسات فترة زمنية لتقرير مستقبلهم. لكن مجموعات GSE ظلت هناك لأكثر من 16 عامًا، مع تغييرات عرضية على شروط الوصاية. وفي السنوات الأخيرة، أبدت إدارة بايدن القليل من الاهتمام بحل هذه المسألة.
إذا كانت الإجراءات التي اتخذت خلال رئاسة ترامب الأولى تمثل أي مؤشر، فإن الإدارة القادمة ستكون أكثر حزما في معالجة هذه القضية. جاء في مذكرة أصدرها الرئيس ترامب في 27 مارس 2019 أن “الافتقار إلى إصلاح شامل لتمويل الإسكان منذ الأزمة المالية لعام 2008 قد ترك دافعي الضرائب عرضة لعمليات الإنقاذ المستقبلية، وترك برامج تمويل الإسكان الفيدرالية في وزارة الإسكان”. والتنمية الحضرية من المحتمل أن تكون معرضة بشكل مفرط للمخاطر ومع العمليات التي عفا عليها الزمن. وتستمر المذكرة في الإشارة إلى أن الإصلاحات مطلوبة “للحد من المخاطر التي يتحملها دافعو الضرائب، وتوسيع دور القطاع الخاص، وتحديث برامج الإسكان الحكومية، وجعل ملكية المساكن المستدامة للعائلات الأميركية معياراً للنجاح”.
تم توجيه وزير الخزانة لوضع خطة لإنهاء الوصاية، وتسهيل المنافسة في تمويل الإسكان، وتشغيل مؤسسات دعم الإسكان بطريقة آمنة وسليمة، وضمان تعويض الحكومة بشكل مناسب عن أي دعم. وبتوجيه من وزير الخزانة آنذاك ستيفن منوشين، نشرت وزارة الخزانة مثل هذه الخطة في سبتمبر 2019 تقترح إصلاحات تشريعية وإدارية. ثم بدأت إدارة الإسكان الفيدرالية ووزارة الخزانة في تنفيذ أجزاء الخطة التي يمكن تنفيذها إداريًا.
كتب مدير FHFA السابق مارك كالابريا عن تلك الإجراءات في كتابه لعام 2023 المأوى من العاصفة. وتم وضع الخطط “لإنهاء الوصاية، وإعادة هيكلة الميزانيات العمومية، وإنهاء خط الائتمان غير القانوني، مع الحفاظ على الاستقرار في سوق الرهن العقاري”. لكن تم تأجيل هذه الخطط إلى ما بعد الانتخابات لتجنب أي اضطرابات قد تحدث في السوق، لا سيما في ضوء المخاطر التي يشكلها جائحة كوفيد-19 على الاقتصاد.
ونتيجة لذلك، تم الانتهاء من بعض الإجراءات الرئيسية في حين بقي البعض الآخر على لوحة الرسم. وقد سُمح للشركات الصغيرة والمتوسطة ببناء رأس المال من خلال الاحتفاظ بالأرباح، وفي خطوة ذات صلة، أنشأت إدارة الإسكان الفيدرالية قاعدة لرأس المال الأدنى بعد المحافظة. وقد تركت الإدارة المنتهية ولايتها مخططاً للإصلاح يقضي بإنهاء نظام الوصاية، وتعويض دافعي الضرائب، والسماح للشركات الصغيرة والمتوسطة بجمع رأس مال طرف ثالث.(2)
الحاجة إلى تحرك من جانب الكونجرس
وفي حين أن الإدارة الجديدة قادرة على اتخاذ خطوات لإصلاح وتحرير مؤسسات القطاع العام من الوصاية، فإن نظام تمويل الإسكان المحسن والمنسق بشكل جيد سوف يتطلب اتخاذ إجراءات تشريعية أيضا. وينبغي لأنشطة وكالات تمويل الإسكان مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ومؤسسات دعم الإسكان العالمية أن تكمل بعضها البعض. ولا بد من تحديد الأدوار بوضوح، وتجنب التداخل، والحد من مخاطر دافعي الضرائب.
ويتعين على الكونجرس الجديد والإدارة القادمة أن يحددا هذه الأدوار بوضوح. ورغم تراكم مستويات غير مقبولة من المخاطر في الماضي، فإن نظام تمويل الإسكان كان يعمل بشكل أكثر سلامة في الأعوام الأخيرة. وينبغي هيكلة التشريعات بحيث تضمن التحسينات التشغيلية والمالية منذ الأزمة المالية وتقنن الإصلاحات لزيادة تعزيز النظام.
يعتمد سوق الإسكان في البلاد على نظام تمويل الإسكان القوي والديناميكي. وفي حين أن الحفاظ على الوضع الراهن يتبع مسارًا أقل مقاومة سياسية، سيكون من المثير للاهتمام معرفة ما إذا كانت إدارة ترامب الثانية ستستأنف سعيها السابق للإصلاح الشامل.
(1) للحصول على شرح أكمل للظروف التي أدت إلى الأزمة، راجع أزمة الرهن العقاري، بقلم جون ف. دوكا، بنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس، 22 نوفمبر 2013.
(2) للحصول على شرح تفصيلي للأحداث أثناء وبعد فترة الوصاية، راجع: حفظ GSE: خمسة عشر عامًا، دون نهاية في الأفق، بقلم الرئيس التنفيذي السابق لشركة Freddie Mac دونالد إتش لايتون، 5 سبتمبر 2023.
