“مبرمج.”
قامت زوجتي بتسميرها بينما دخلنا إلى المنزل المفتوح ، ونحدق في الغرفة الأمامية المسمى “مكتب المنزل”. أحذية ، احترام أصحاب المنازل الذين لا يزالون يعيشون هناك.
“إنهم يأملون في الحصول على مستأجر” ، أوضح السمسار. “على الزوجين الخروج من المدينة للعمل.”
آه ، ضحايا أخرى لتفويض العودة إلى المكتب! العودة إلى منطقة الخليج لهذين الاثنين. انهم بعيدون عن وحيد. المدن الكبرى – بوستون ، نيويورك ، سان فرانسيسكو – تهتز خمس سنوات من وسط المدينة ، تستعد للركاب لمدة أربعة أيام أو أكثر كل أسبوع.
حتى هنا في سكرامنتو ، اضطررت إلى محاربة حركة الصباح هذا الأسبوع لأول مرة منذ أكثر من خمس سنوات. قيادتي من إسقاط الأطفال فقط الخارج المدينة (في معسكر العلوم) عودة داخل جعلتني المدينة (إلى مكتبي) أشعر بأنها كانت عام 2019.
وهذا هو السبب في أننا نتحدث عن أرباح “العودة إلى المكتب” المقدرة بأقل من قيمتها تصل إلى 14.4 ٪ اليوم.
تم ترك صناديق الاستثمار العقارية للمكتب للموت في التقطيع. أرسل كوفيد مكاتب كاملة إلى منازلهم ، ويبدو أن هؤلاء الملاك قد تم ذلك – حتى بدأ رؤساء الرؤساء في إخبار العمال بالعودة إلى المكتب!
هذا ليس تمريرة مجانية ل كل مالك مساحة المكتب. النظر في ذلك الشهر الماضي فقط ، صاحب مساحة مكتب Sunbelt Piedmont Realty Trust (PDM ، لا عائد) توقف تماما مدفوعات توزيعات الأرباح لأول مرة في تاريخ الشركة ، وقال الرئيس التنفيذي برنت سميث إنه لا يتوقع أن يعود أرباح الأسهم حتى أواخر عام 2026 على الأقل. (ولكن حتى ذلك الحين ، هناك بطانة فضية لتجار التجزئة في المكاتب: في حين كانت التدفقات النقدية لـ PDM ضعيفة ، فقد كانت تحافظ على النقد للمستأجرين وسط مجموعة من نشاط التأجير.)
دعونا نلقي نظرة على خمسة صناديق مكاتب أخرى مع احتمالات أفضل – والمزيد من العائدات (تصل إلى حوالي 14 ٪).
5 صناديق صناديق للمكاتب لمستثمري توزيعات الأرباح
ألكساندر (ALX ، عائد 8.2 ٪) يحتوي على واحدة من أكثر قوائم الممتلكات المسبقة التي ستشاهدها على الإطلاق: خمسة عقارات فقط في منطقة مدينة نيويورك. تتم إدارتها بالفعل من قبل أكبر بكثير Vornado Realty Trust (VNO)، وهو أمر مهم أن تعرف لأنه يضغط على رسوم الإدارة السنوية من العديد من تلك الخصائص ويحق لها أيضًا الحصول على رسوم تطوير عند الاقتضاء.
Alx ، أن نكون صادقين ، لديه الكثير من الأشياء التي تسير عليها. خمسة عقارات غير متنوعة تمامًا لتبدأ ، ولكنها تدرك أيضًا أن لديها مخاطر عالية من المستأجر: شكلت بلومبرج ما يقرب من 60 ٪ من إيرادات إيجار ألكساندر خلال الربع الأول من عام 2025 ، ارتفاعًا من حوالي 50 ٪ في الربع السابق.
“لم يكن أي مستأجر آخر يمثل أكثر من 10 ٪ من إيرادات الإيجار لدينا” ، كما يقرأ النموذج في الربع الأول من ألكساندر 10-Q. “إذا كان علينا أن نفقد بلومبرج كمستأجر ، أو إذا لم يتمكن بلومبرج من الوفاء بالتزاماتها بموجب عقد الإيجار ، فسيؤثر ذلك سلبًا على نتائج العمليات والوضع المالي”.
بشكل محير تقريبًا ، كانت ALX واحدة من أكثر صناديق الاستثمار في المكاتب مرونة في عصر ما بعد الوصاية ، حيث كانت تتميز بنحو 30 ٪ في إجمالي العائدات على مدى السنوات الخمس الماضية (مقابل الخسائر لمعظم أقرانها) والحفاظ على أرباحها سليمة في جميع أنحاء Covid.
لسوء الحظ ، فإن هذا الأرباح ، رغم أن السخية ، لم نمت أيضًا منذ فترة طويلة.
السبب الرئيسي هو قضايا التغطية. في عام 2023 ، دفعت 18 دولارًا للسهم الواحد في الأرباح مقابل 15.80 دولارًا من الأموال من العمليات (FFO) للسهم الواحد. في عام 2024 ، دفعت نفس 18 دولارًا مقابل 15.19 دولارًا أقل في FFO. ودفع ALX 4.50 دولار للسهم الواحد في أرباح الأرباح خلال الربع الأول من عام 2025 مقابل 4.06 دولار فقط في FFO. أكثر من القلق: في بداية عام 2025 ، كانت الشركة مدينًا بمبلغ 502 مليون دولار في سداد الديون مقابل حوالي 340 مليون دولار في المقتنيات النقدية.
خصائص الحكومة الشرقية (DEA ، 8.1 ٪ العائد) هو مكتب متخصص للغاية ، يضم 100 عقار ، 92 منها مستأجرة لوكالات مستأجر الحكومة الأمريكية مثل شؤون المحاربين القدامى ، ومكتب التحقيقات الفيدرالي ، وإدارة مكافحة المخدرات ، مع وجود حفنة بقية في المقام الأول للمستأجرين أو المستأجرين من الحكومة المحلية. تتجاوز مبانيها مزارع المقصورة التقليدية ، التي تمتد على مرافق العيادات الخارجية ، والمستودعات ، والمحاكم ، والمختبرات ، وحتى الخصائص المدمجة للأغراض.
ومع ذلك ، إذا كانت شركة REIT حكومية تبدو تمامًا مثل نوع الشركة التي ستنطلقها “دوج” ، فستكون على حق. مرة أخرى في مارس ، سلطت الضوء على بعض ترصيع REIT و Duds ، وكانت DEA بقوة في المخيم الأخير:
“على الرغم من أن Easterly قد تتحدى الاحتمالات ولا يموت من قبل سيف دوج ، إلا أن هذه شركة لديها بالفعل مشكلة طويلة الأمد تتزايد باستمرار.
القراء الذين فشلوا في الاهتمام بهذا التحذير يجلس الآن على رقم واحد ديفي. بعد بضعة أسابيع فقط ، خفضت Easterly أرباحها بحوالي الثلث ، من 26.5 سنت للسهم الواحد إلى 18 سنتًا للسهم الواحد. كما أعلنت انقسام أسهم عكسي 1 مقابل 2.5 لاستعادة أسهمها فوق 10 دولارات للسهم الواحد ؛ اعتبارًا من انقسام الأسهم ، يصبح هذا الأرباح 45 سنتًا للسهم الواحد.
لدى المستثمرين على الأقل قرار أصعب الآن مما كانوا عليه من قبل. إن توزيعات الأرباح الهائلة ، خاصة واحدة حديثة للغاية ، هي ضربة كبيرة ضد الشرق. لكن توزيعات الأرباح تقع الآن بنسبة 60 ٪ بأسعار معقولة من تقديرات FFO الأساسية. لسوء الحظ ، على الرغم من خسارتها نصف قيمتها على مدار السنوات الخمس الماضية ، بما في ذلك انخفاض من رقمين في عام 2025 ، ما زلنا ندفع تقديرات FFO في أفضل 13 مرة-كلما استمرت كل من Doge و Govergbacks في إلقاء ظل على المستأجرين في DEA.
سنجد دفعات أصغر ولكن أكثر أمانًا من خصائص Highwoods (HIW ، 6.4 ٪ العائد)، التي تمتلك 26.7 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية مع تعرض أكثر من 95 ٪ لأسواق شمس مثل دالاس وأورلاندو وأتلانتا وناشفيل وتشارلوت.
بعبارة أخرى: HIW متجذر في المدن ذات النمو السكاني العالي من الوطنية ، ونمو الإيجارات ونمو العمالة المكتبية. كما أنه يضم رافعة منخفضة للغاية مقارنة بالمساحة ، وتقدر قيمة الأسهم بشكل لائق بتقديرات FFO 9 مرات.
مثل ALX ، لم تقل Highwoods عن مدفوعاتها أثناء Covid ، ولكن يمكنك القول أنه كان ينبغي أن يرفعها منذ ذلك الحين – تغطية توزيع الأرباح سخية للغاية ، مع نسبة دفع FFO بنسبة 60 ٪ فقط على أساس تقديرات 2025.
قد لا يكون بعض القراء مستعدين للغوص بالكامل في صناديق الاستثمار العقاري في المكتب ولكنهم ما زالوا يريدون الذوق. هذا هو المكان الذي تأتي فيه صناديق الاستثمار العقاري الهجينة.
يأخذ American Assets Trust (AAT ، 6.7 ٪ العائد)، على سبيل المثال. إنه REIT بحجم متواضع في 31 مبنى فقط عبر ساحل المحيط الهادئ وهاواي وتكساس ، ولكن تلك المباني تشمل 4.1 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية ، و 2.5 مليون قدم مربع من المساحات البيع بالتجزئة ، و 2،302 وحدة متعددة الأسر ، و 369 من أجنحة الفنادق. ومع ذلك ، فإن المساحة المكتبية هي أكبر جزء من دخل التشغيل النقد (NOI) ، بأكثر من النصف بقليل.
كانت أرباح AAT ضحية كوفيد ، مقطوعة من 30 سنتًا للسهم إلى 20 سنتًا في عام 2020. استأنف نمو الأرباح الرباطين فقط في وقت لاحق ، وعاد الأسهم إلى 30 سنتًا في النصف الخلفي من عام 2021. لا يزال من الأفضل؟ نمت الدفع في كل عام منذ ذلك الحين – من الناحية السليمة ، ولكن هذا هو الاتجاه الصحيح.
تمثل هذه الأرباح الأرباح 70 ٪ فقط من 2025 FFO المتوقعة ، ويتداول الأسهم في حوالي 10 أضعاف تلك التقديرات.
برانديواين ريالتي ترست (BDN ، 14.4 ٪ العائد) هو REIT الهجين آخر مع 64 عقارًا وتركيزًا سميكًا للمكتب ، ولكنه يحاول تغيير ذلك – من المتوقع أن يكون NOI المعتمد على خط أنابيبه الحالي 42 ٪ و 32 ٪ من علوم الحياة و 26 ٪ سكنية. كما أنه يركز للغاية على مجالين: فيلادلفيا الكبرى (77 ٪ من نوي) وأوستن ، تكساس (15 ٪).
ذكرت قبل بضعة أشهر أن سهم توزيع أرباح BDN يشير إلى الاتجاه الخاطئ.
جزء من المشكلة هو أن مشاريع التطوير تسحب برانديوين إلى أسفل. تم تمويل بعض من بناءها من قبل رأس المال باهظ الثمن ، وترتيباتها مع الشركاء تتطلب من برانديواين التعرف على الفائدة الكاملة والتكاليف الأخرى حتى تصبح المشاريع مربحة.
كنت آمل أن يلهم أحدث تقرير لبرانديواين الثقة ؛ فعلت أي شيء سوى. انخفضت FFO في الربع الأول من التوقعات ، كانت FFO “الطبيعية” قد تم إيقافها بأكثر من 40 ٪ على أساس سنوي ، وانخفضت الأموال المتاحة للتوزيع (CAD) عن توزيعات الشركة التي تبلغ مساحتها 15 في المائة للربع الثالث على التوالي.
بريت أوينز هو كبير استراتيجيات الاستثمار النظرة المتناقضة. لمزيد من أفكار الدخل الرائعة ، احصل على نسخة خاصة من تقريره الخاص: كيف تعيش من أرباح شهرية ضخمة (تصل إلى 8.7 ٪) – إلى الأبد إلى الأبد.
الكشف: لا شيء
