أسعار الفائدة تتجه إلى انخفاض ، مما يعني أن صناديق الاستثمار العقاري (REITs) تتجمع. تميل هذه “وكلاء السندات” إلى التحرك إلى جانب السندات والمعدلات المعاكسة.
إذا كنت تعتقد أن الاقتصاد من المحتمل أن يستمر في التباطؤ ، فإن اختيار صناديق الاستثمار العقارية هي مسرحيات دخل مثيرة للاهتمام هنا. لا سيما أولئك الذين ينتجون بين 7.2 ٪ و 13.2 ٪ ، والتي سنناقشها قريبًا.
كما كنت أقول لبضعة أسابيع ، فإن القصة الحقيقية في أسعار أطول ، وهي الخزانة لمدة 10 سنوات.
للتلخيص ، كان وزير الخزانة سكوت بيسينت مقدماً بأنه والرئيس ترامب يركزان على معدل الخزانة لمدة 10 سنوات (الطرف “الطويل” لمنحنى العائد) ، وليس المعيار الاحتياطي الفيدرالي (النهاية “القصيرة”).
هذا عمومًا نعمة للسندات والوكلاء الوكلاء (مثل الأسهم المفضلة ، بالإضافة إلى بعض قطاعات الأسهم مثل المرافق). وبطبيعة الحال ، فإن العائدات المنخفضة لمدة 10 سنوات ستجعل عوائد صناديق الاستثمار العقارية أكثر جاذبية أيضًا ، ولكن بشكل عام ، ازدهرت صناديق الاستثمار العقاري في كثير من الأحيان خلال فترات انخفاض معدلات الخزانة.
على سبيل المثال ، دعونا نفكر في الفترة من 2010 إلى 2016 التي تراجعت فيها الخزانة لمدة 10 سنوات إلى أقل:
بالطبع نحن لا نتطلع إلى شراء ETF للمشاة. نحن هنا من أجل الأرباح ، كلما كان ذلك أفضل! ولايتنا هي الدخل ، لذلك دعونا نراجع خمسة صناديق الاستثمار العقاري التي تصل إلى 13.2 ٪.
5 صناديق الاستثمار العقاري للنظر اليوم
رايونير (رين)
عائد الأرباح: 10.6 ٪
نادراً ما يظهر هذا الاسم الأول على قوائم صناديق الاستثمار العقاري عالية العائد ، ولسبب وجيه! عائدها مضخمة بشكل مصطنع الآن.
مقرها فلوريدا رايونير (رين) هو REIT التخصص الذي يضم ما يزيد قليلاً عن 2.5 مليون فدان من الأراضي التي تنمو الأخشاب في جميع أنحاء الولايات المتحدة الجنوبية ، شمال غرب المحيط الهادئ ونيوزيلندا. يتم استخدام هذه الأرض في منتجات الغابات مثل الورق ، بالتأكيد ، ولكن أيضًا أكثر من ذلك بكثير: الصيد ، الترفيه ، تربية النحل ، استكشاف المعادن ، وفي بعض الحالات ، حتى تنمية المجتمع.
بعض تلك الفدان تختفي. أعلنت الشركة في مارس أنها ستبيع فائدةها الكاملة بنسبة 77 ٪ في مشروع مشترك في نيوزيلندا مقابل 710 مليون دولار. أن JV يمثل 70 ٪ من إجمالي مساحة NZ وجميع مساحة الإنتاجية.
هذا هو مجرد بيع أحدث في “حجم يميني” ضخم في Rayonier ، الذي بدأ في عام 2023 ، ويهدف إلى تبسيط العمليات وتقارير مالية ، وتحسين تخصيص الموارد ، وفي حالة التخلص من NZ ، وتقليل التعرض لأسواق تصدير تسجيل الدخول والتركيز على مساحتها الأمريكية المربحة. استهدف رايونير في الأصل مليار دولار من مبيعات الأصول ، ولكن بمجرد إغلاق معاملة NZ ، ستكون إجمالي التصرفات الخاصة بها أقرب إلى 1.5 مليار دولار.
لماذا أركز على كل هذا عمليات الاندماج والشراء؟ حسنًا ، لأحدهم ، يجعل رين نفسه أكثر جاذبية من الناحية التشغيلية مع جمع الأموال لتقليل نفوذها.
لكنه يتحدث أيضًا عن إمكانات دفع رايونير.
يدفع Rayonier أرباحًا منتظمة تمامًا تعطي 4 ٪. ولكن في يناير 2025 ، دفعت الشركة أرباحًا خاصة ضخمة قدرها 1.80 دولار للسهم (+6.6 ٪ في العائد الإضافي) – بعد الحصول على 495 مليون دولار من التصرفات خلال الربع الرابع. يتبع ذلك أرباحًا خاصة أصغر 20 سنتًا في يناير 2024 في أعقاب بيع أصغر من الأخشاب.
بمعنى آخر ، من الممكن ذلك آخر قد يكون Big Windfall في الطريق للمساهمين بعد تفريغ الأصول النيوزيلندية البالغة 710 مليون دولار.
على المدى الطويل ، يمكن أن تحرر القاعدة التشغيلية الأكثر صحة وميزانية عمومية أكثر صحة من Rayonier لتحسين توزيعها المنتظم. يوضح الرسم البياني أن الأرباح العادية هي انخفاض بنسبة 5 ٪ لدفع مارس ، لكنها ليست بالفعل تخفيضًا-دفعت شركة Ryn 25 ٪ من أرباحها الخاصة نقدًا ، و 75 ٪ في أسهم جديدة ، وبالتالي فإن الدفعة المنخفضة هي مجرد تعديل لحساب 7 ملايين سهم جديد تم إصداره.
خصائص Armada Hoffler (AHH)
عائد الأرباح: 7.2 ٪
خصائص Armada Hoffler (AHH) هو REIT متنوع مع 71 مبنى. تحصل على غالبية الإيجار الأساسي السنوي (ABR) من المباني المكتبية متعددة الاستخدامات (57 ٪) ، مع ربع آخر يأتي من الأسر متعددة الاستخدامات والباقي من التجزئة متعددة الاستخدامات.
آخر مرة نظرت فيها إلى أرمادا ، في سبتمبر 2024 ، كانت تسفر عن شعر أقل من 7 ٪. منذ ذلك الحين ، تم وضع علامة على العائد حتى 7.2 ٪. لسوء الحظ ، هذه حالة من توزيعات الأرباح المزدوجة ترفع “الطريق الخاطئ” – حيث انخفض سعر السهم الذي استنشق انخفاضًا في دفع الدفع!
بدا Armada وكأنه واحد من العديد من قصص Bounceback Covid العقارية. كان الإشغال في منتصف التسعينيات. تم تحسين دخل التشغيل النقد في المتجر (NOI). لقد استعادت أرباحها إلى مستويات ما قبل الحطام. كانت تغطية الأرباح من الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) ضيقة بعض الشيء ولكن لم ترسل مشاعل تحذير حتى الآن.
ومع ذلك ، قلت أن آه لم يكن بعد وضعًا مثاليًا.
في فبراير ، قدمت أرمادا إرشادات رديئة لعام 2025 ، مع توقع انخفاض FFO الطبيعي في أي مكان بين 15 ٪ و 22 ٪. وفي مارس ، اخترقت الشركة أرباحها الفصلية بنسبة 32 ٪ ، إلى 14 سنتًا للسهم الواحد.
كانت Armada تعمل على تحسين ميزانيتها العمومية ، بما في ذلك تقليل تعرضها للديون المتغيرة ، وتوجيهاتها ضمنية مدخرات من رقمين على النفقات العامة والإدارية. لكن من الواضح أن التغطية الضيقة كانت ستصبح سرية ، لذا قامت أرمادا بسحب الزناد ، حيث لاحظت الإدارة الآن أن الأرباح ستكون مغطاة بالكامل من خلال “دخل الممتلكات دون أي اعتبار لدخل الرسوم”.
من المحتمل أن AHH يمثل عائدًا أكثر صحة بنسبة 7 ٪ اليوم مما كان عليه في العام الماضي ، ولأن الأسهم قد انخفضت من الجرف ، فإنها تتداول بتقديرات AFFO أقل من 10 مرات. لكنها غير ستارتر دون رؤية المزيد من التحسن التشغيلي أولاً.
برانديواين ريالتي ترست (BDN)
عائد الأرباح: 13.2 ٪
برانديواين ريالتي ترست (BDN) هو REIT هجين آخر مع مكتب ثقيل عازمة ، ولكن التركيز الكبير (والمتزايد) على المباني السكنية والعلوم الحياة. كما أنها مركزة للغاية ، مع وجود 64 عقارات إما في فيلادلفيا الكبرى أو أوستن ، تكساس.
نظرت إلى برانديواين قبل بضعة أشهر فقط ، عندما كان يتم تداوله في تقديرات FFO 6 مرات فقط. يتم تداولها في 7X الآن – ولكن ليس لأن الأسهم قد تحسنت. قدمت الشركة تقرير الربع الرابع الرديء وتوجيهات مخيبة للآمال لعام 2025 ، وقد أعاد ذلك السهم إلى حصيرة في عام 2025.
تعمل محفظة برانديوين المملوكة بالكامل بشكل لائق. المشكلة هي مع مشاريعها المشتركة. BDN تشهد جرًا ثقيلًا من مشاريع التنمية. تم تمويل بعض من بناءها من قبل رأس المال باهظ الثمن ، وترتيباتها مع الشركاء تتطلب من برانديواين التعرف على الفائدة الكاملة والتكاليف الأخرى حتى تصبح المشاريع مربحة. تتراجع تقديرات JV FFO نتيجة لذلك ، ويستجيب المستثمرون من خلال تفريغ الأسهم.
على الرغم من العائد الضخم بنسبة 13 ٪ ، لا نريد ما يبيعونه.
خصائص الحكومة الشرقية (DEA)
عائد الأرباح: 10.1 ٪
إسكان الحكومة الفيدرالية ، أي شخص؟
لا أعتقد ذلك.
خصائص الحكومة الشرقية (DEA) هو مكتب REIT على الجانب الخطأ الدقيق من دوج. تمتلك هذا REIT 100 عقار يستأجرها للوكالات الحكومية الأمريكية مثل شؤون المحاربين القدامى ومكتب التحقيقات الفيدرالي وإدارة مكافحة المخدرات ، من بين أمور أخرى. وتتجاوز مبانيها المكاتب ، حيث تمتد مرافق العيادات الخارجية ، والمستودعات ، والمحاكم ، والمختبرات ، وحتى الخصائص المدمجة للأغراض.
دوج ، ومع ذلك – الذي يريد تشغيل الموظفين الفيدراليين بعشرات الآلاف والحد من بصمة العقارات – يمثل مشكلة في إدارة مكافحة المخدرات. للأسف ، هناك بعض النقاط المأمولة لفترة طويلة.
لأحدها ، لدى Easterly مكاتب في أكثر من عشرين ولايات ، لكنها لا تملك أي ممتلكات في واشنطن العاصمة ، حيث يبدو أن Elon Musk يركز على تركيزه في الوقت الحالي.
ولكن الأهم من ذلك (وأكثر من المضاعفات): بقدر ما قد ترغب في ذلك ، لا يمكن دوج فقط مزق عقود العقارات. بدلاً من ذلك ، من المحتمل أن تضطر العديد من العقود العقارية التي ترغب الحكومة في التخلص منها إلى إدارة مسارها – وفي بعض الحالات ، قد يكون لديهم تغيير في القلب بحلول ذلك الوقت.
“كل عام نقدم أفكارًا للحكومة الأمريكية حول كيفية تحسين المنشأة” ، قال الرئيس التنفيذي داريل كوت المستثمر المؤسسي. “مع دوج ، الناس فجأة يتقبلون الأفكار.”
على الرغم من أن Easterly قد تتحدى الاحتمالات ولا يموت بواسطة سيف دوج ، إلا أنها شركة بالفعل كان لديه مشكلة طويلة الأمد تتزايد باستمرار FFO. تمريرة صعبة على هذا divvie من رقمين.
Gladstone Commercial (جيد)
عائد الأرباح: 8.1 ٪
Gladstone Commercial (جيد) ليس احتمال مذهل في هذا الثانية. عمليات الاستحواذ قليلة ومتباعدة ، والنمو مسطح ، مع عدد قليل من المحفزات المباشرة على سطح السفينة.
ولكن قد يكون مجرد بناء نفسه في الفائز على المدى الطويل محتمل.
إذا كانت “Gladstone” مألوفة ، فهذا جيد هو جزء من عائلة Gladstone من صناديق الاستثمار العقاري وشركات تطوير الأعمال (BDCS) ، والتي تشمل أيضًا أرض جلادستون (أرض) و Gladstone Investment (GAIN) و Gladstone Capital (سعيد).
تمتلك Gladstone Commercial 135 مستأجرًا منفردًا ومستأجرًا مُثبَّرًا ، تم تأجيرها إلى 106 مستأجرًا في 27 ولاية.
كانت أكبر ضربة ضد Gladstone منذ فترة طويلة عقارات مكتبها. أجبر الضعف في المكاتب جيدًا على تقليل دفع مدفوعاتها بنسبة 20 ٪ في عام 2023 ، وحتى اليوم ، شغل المكاتب البالغ 94.3 ٪ مقارنةً بشغله الصناعي البالغ 99.4 ٪.
لحسن الحظ ، قام Gladstone بتخفيض هذا التعرض للمكتب ، والذي انخفض الآن إلى 33 ٪ من الإيجار الأساسي السنوي. معظم الباقي صناعي ، على الرغم من أنه يمتلك القليل من العقارات في مجال البيع بالتجزئة والمكاتب الطبية. أود أن أراها تبرز أكثر من محفظة مكتبها ، ولكن يتم تقييدها من قبل سوق ضعيف للبائعين.
في غضون ذلك ، كان Gladstone يقلل من الرافعة المالية وإنتاج النتائج التي كانت تتماشى إلى حد كبير مع التوقعات.
بريت أوينز هو كبير استراتيجيات الاستثمار النظرة المتناقضة. لمزيد من أفكار الدخل الرائعة ، احصل على نسخة خاصة من تقريره الخاص: كيف تعيش من أرباح شهرية ضخمة (تصل إلى 8.7 ٪) – إلى الأبد إلى الأبد.
الكشف: لا شيء
