هل قمت بإعادة تمويل منزلك مؤخرًا؟
وأنا كذلك. بطريقة ما ، لمنزلنا بالفعل منذ أربع سنوات، على الرغم من أنني أستطيع أن أتذكر المعاملة كما كانت بالأمس.
الائتمان الكامل من أجل الانتقال المالي الذكي إلى زوجتي ، التي سألت عن توقيت Refi (مرارًا وتكرارًا) ولحسن الحظ ، حصل عليها من خلال رأسي الكثيف قبل أن تبدأ أسعار الفائدة بالفعل. كان رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جاي باول يدير مكابس الطباعة مثل المعدلات المجنونة والطويلة (تشمل الرهن العقاري) في نهاية المطاف من مستويات الطابق السفلي.
عندما يتباطأ نشاط REFI ، يكون صقلًا للنخبة 8.5 ٪ ريثم كابيتال (RITM). ريت ، لدينا القديم تقرير دخل متناقض صديق ، اشترى بذكاء مخزون من حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRS) ، والتي يكسب في القيمة حيث أن الأسعار طحن جانبيًا أو أعلى.
اشترينا RITM من أجل Cir في يوليو 2021 ، بعد فترة وجيزة من refi. في ذلك الوقت ، كان السهم يدفع 7.6 ٪ وكانت الشركة جالسة على كومة من MSRs تم شراؤها بذكاء بسعر رخيص من قبل مؤسس الشركة مايكل نييرنبرغر.
حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs) هي عقود تمنح حامل الحق في جمع المدفوعات من المقترض. هذه ليست القروض نفسها. هم حقوق لخدمة هذه القروض. اختلاف خفي ولكنه مهم.
عندما نحن أصلا اشترى منزلنا مرة أخرى في عام 2012 ، انقلب مصرفنا على خدمة قرضنا إلى القروض المنزلية العيار. جمع العيار دفعنا الشهري واستقر مع المقرض. لقد قمنا بتقديم مدفوعاتنا في الوقت المحدد (شكرًا لك Autopay!) جمعت عيار 0.25 ٪ من دفعنا الشهري مقابل معالجة مدفوعاتنا ببساطة. كان MSR لدينا المال سهل.
لدينا 2021 Refi عطلت قطار المرق من عيار. ولكن مع ارتفاع المعدلات مرة أخرى في عام 2021 ، كان من المقرر أن يرى العالي قروضًا أقل “تسمى” عن طريق إعادة التمويل. رأى نييرنبرغر هذا قبل وول ستريت. أعلن خطط ل شراء عيار بسعر رخيص في أبريل 2021 ، مما يجعل RITM أكبر مالك لشركة MSRS في العالم.
RITM ترفع أرباحها مع زيادة الدخل
نحن اشترى السهم ل Cir في الوقت المناسب لزيادة توزيعات الأرباح بنسبة 25 ٪ ، مما يعزز العائد على التكلفة من 7.6 ٪ إلى 9.5 ٪. ال حاضِر توجه العائد إلى أقل على مدى 3.5 سنوات التي امتلكناها لأن المشترين غارقوا ، وزيادة السعر وإسقاط الأرباح على أموال جديدة. نحن نتمتع بنسبة 48 ٪ من العائدات الإجمالية ، معظمها كأرباح نقدية – وهو 3.25 دولارًا على سعر شراء متواضع 10.46 دولارًا!
قلت “بيع RITM” في أكتوبر حيث انخفضت معدلات الرهن العقاري من 8 ٪ إلى ما يقرب من 6 ٪. كانت معدلات انخفاض أ محتمل مشكلة بالنسبة لـ RITM إذا أدىوا إلى زيادة عمليات إعادة الصياغة. لحسن الحظ بالنسبة لـ RITM ، لم يستمر DIP ولا يزال سوق الرهن العقاري أمرًا رائعًا.
لماذا سوق الإسكان غيبوبة
اليوم ، تظل معدلات الرهن العقاري مرتفعة بعناد أعلى من 6 ٪ وفقًا لمعايير ما بعد المالي. وهذا يعني سوق الإسكان الغيبوبة ونشاط الرهن العقاري:
معدلات الرهن العقاري “عالقة” عالية عظيم لسهم ريت. حصلت الشركة على 0.60 دولار في الربع الأخير ، كثير لتمويل مدفوعاتها السخية 0.25 دولار. توقع محللو وول ستريت 0.44 دولار فقط من الأرباح – إنهم وراء المنحنى.
لا يحصل هؤلاء المحللون على أنفسهم على استحواذ RITM مؤخرًا على Management Asset Sculptor ، أيضًا. جلبت النحات 34 مليار دولار من الأصول الخاضعة للإدارة ، مما يوفر نهرًا آخر من الرسوم لاستكمال تيار MSR.
بدأت صناديق التحوط في اللحاق بصفقة الأرباح التي هي RITM. أضافوا 2 مليون سهم في الربع الأخير. هؤلاء اللاعبون المؤسسيون هم “أيدي أقوى” من المستثمرين الفرديين للفانيليا ومن المحتمل أن يضعوا أرضية تحت سعر السهم.
بريت أوينز هو كبير استراتيجيات الاستثمار النظرة المتناقضة. لمزيد من أفكار الدخل الرائعة ، احصل على نسخة خاصة من تقريره الخاص: محفظة التقاعد المبكرة الخاصة بك: أرباح ضخمة – كل شهر – إلى الأبد.
الكشف: لا شيء
