قد تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى حد ما في عام 2025، لكن الاحتياطي الفيدرالي يتوقع حاليًا أن تكون تخفيضات أسعار الفائدة محدودة. حيث سيعتمد اتجاه تكاليف الرهن العقاري من هنا جزئيًا على بيانات البطالة والتضخم، والتي ستُبلغ، على المدى الطويل، قرارات سعر الفائدة من بنك الاحتياطي الفيدرالي. يبدو من المحتمل أن تظل تكاليف الرهن العقاري مرتفعة نسبيًا مقارنة بالتاريخ الحديث لعام 2025. ومع ذلك، في السنوات الأخيرة، أدت عوامل غير عادية تاريخيًا إلى ارتفاع تكاليف الرهن العقاري بشكل طفيف، ويمكن أن ينعكس ذلك.
لقد كانت معدلات الرهن العقاري وعرة
حتى الآن، كان الانخفاض في تكاليف الرهن العقاري مقارنة بمستويات الذروة في نوفمبر/تشرين الثاني 2023 صعبا. على الرغم من الانخفاض الإجمالي في تكاليف الاقتراض على مدى العامين الماضيين، ارتفع سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما مؤخرا من ما يزيد قليلا عن 6٪ في سبتمبر 2024 إلى ما يقرب من 7٪ في يناير 2025. وهذا يتناقض مع معدلات الرهن العقاري طويلة الأجل التي ظلت تاريخيا مستويات منخفضة تتراوح بين 2% و3% خلال معظم عامي 2020 و2021.
بالإضافة إلى ذلك، فإن إجراءات بنك الاحتياطي الفيدرالي لا تحدد بشكل مباشر أسعار الرهن العقاري بسبب تأثير الميل المتغير لمنحنى العائد والفارق بين الاقتراض الحكومي وتكاليف الرهن العقاري. ستؤثر التغييرات في هذه العوامل على معدلات الرهن العقاري أيضًا. على مدى الأشهر الستة الماضية، زاد منحنى العائد، مما أدى إلى ارتفاع تكاليف الرهن العقاري، وهي أطول أجلا من أسعار الفائدة قصيرة الأجل التي يخفضها بنك الاحتياطي الفيدرالي منذ يوليو 2024.
ما الذي يمكن أن يؤدي إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري؟
وفيما يتعلق بالبيانات الاقتصادية، إذا ارتفعت البطالة بشكل حاد في عام 2025، فقد يدفع ذلك بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض أسعار الفائدة استجابة لمخاطر الركود وبالتالي خفض تكاليف الرهن العقاري. ومع ذلك، وفقا للتقارير الأخيرة، أظهر سوق العمل مرونة مع نمو الوظائف بشكل أكبر من المتوقع. ولذلك فإن فرصة ارتفاع معدلات البطالة في عام 2025 لا تعتبر محتملة حاليًا، ولكن من الممكن حدوث تغييرات سريعة وغير متوقعة نسبيًا في البطالة.
المقياس الأساسي الآخر لبنك الاحتياطي الفيدرالي هو التضخم. وقد تباطأ التضخم بشكل ملحوظ عن مستويات الذروة. ومع ذلك، في الوقت الحالي، يبدو التضخم ثابتًا نسبيًا عند مستوى أقرب إلى 3% وليس في طريقه للوصول إلى الهدف السنوي لمجلس الاحتياطي الفيدرالي البالغ 2% حاليًا. ونظرًا لصورة التوظيف الإيجابية نسبيًا، فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي يتطلع حاليًا إلى مزيد من التحسن في التضخم كمحرك محتمل لتخفيضات أسعار الفائدة في المستقبل. ولم يحدث ذلك حتى الآن وقد يتأخر خفض أسعار الفائدة نتيجة لذلك. ومع ذلك، فإن التوقع العام هو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يتطلع إلى خفض أسعار الفائدة مع مرور الوقت، ولكن الجدول الزمني غير مؤكد.
العوامل الأخرى المؤثرة على معدلات الرهن العقاري
ارتفعت تكاليف الرهن العقاري بشكل متزايد في السنوات الأخيرة مع اتساع الفارق بين سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما وسعر الفائدة على الخزانة لمدة 10 سنوات. وذلك وفقًا لبحث أجراه معهد بروكينجز. وقد تقلص هذا الفارق منذ مستويات الذروة في عام 2023، لكنه يظل مرتفعا في سياق تاريخي، مما يعني أن تكاليف الرهن العقاري أعلى من المعتاد تاريخيا بنحو 0.5٪.
ويبدو أن جزءًا من السبب وراء ذلك هو التوقعات بأن معدلات الرهن العقاري قد تنخفض في المستقبل وما يرتبط بها من عدم اليقين بشأن أسعار الفائدة طويلة الأجل. وهذا يخلق مخاطر الدفع المسبق لمقرضي الرهن العقاري لأنه يمكن إعادة تمويل الرهون العقارية الجديدة اليوم بمعدلات أقل في السنوات اللاحقة إذا انخفضت أسعار الفائدة كما يتوقع الكثيرون.
وتضمن فاني ماي وفريدي ماك نحو 70% من القروض العقارية في الولايات المتحدة. ولذلك فإنها تلعب دورا كبيرا في سوق الرهن العقاري. منذ سبتمبر 2008، أصبح كلا الكيانين تحت الوصاية. من الممكن إجراء تغييرات على هذه الوصاية في ظل إدارة ترامب في نظر بعض المستثمرين. وهذا أيضًا يمكن أن يكون له تأثير محتمل على معدلات الرهن العقاري على الرغم من عدم وجود خطط مفصلة أو أي جدول زمني في هذه المرحلة.
ما يمكن توقعه بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري في عام 2025
غالبًا ما تتغير توقعات السوق بسرعة. في الوقت الحالي، توقعات تخفيض أسعار الفائدة في عام 2025 محدودة نسبيًا. وهذا قد يحد من احتمال انخفاض معدلات الرهن العقاري. ومع ذلك، فقد أدت عوامل أخرى إلى رفع تكاليف الرهن العقاري إلى مستويات مرتفعة نسبياً مقارنة بمعدلات الاقتراض الحكومي في السنوات الأخيرة. إن العودة إلى مستويات أكثر طبيعية هناك يمكن أن تساعد في خفض أسعار الفائدة قليلاً، حتى لو لم يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بشكل ملموس. ومن غير المتوقع حدوث تغييرات جذرية في معدلات الرهن العقاري في عام 2025، لكنها قد تنخفض إلى حد ما.
