بدأت صناديق الاستثمار العقاري (REITs) في العودة من الانكماش الذي شهدته بعد الوباء – ومع استمرار تخلف القطاع عن سوق الأسهم، لدينا فرصة للشراء بخصومات جذابة.
ونحن مستعدون جيدًا لإضافة حوالي 7٪ + عوائد أرباح – والتي بدأت في النمو مؤخرًا – كما نفعل، ليس في صناديق الاستثمار العقارية مباشرة، ولكن في الصناديق المغلقة التي تركز على صناديق الاستثمار العقارية (CEFs).
لقد كان التأخر في صناديق الاستثمار العقارية دراماتيكيا، لكن الرياح بدأت تتغير
في حين أن مؤشر ستاندرد آند بورز 500 تمتع بعائد سنوي قدره 14.0٪ على مدى السنوات الخمس الماضية، حتى كتابة هذه السطور، فإن صناديق الاستثمار العقارية، مقاسة بأداء المؤشر القياسي SPDR داو جونز ريت إتف (RWR)، لقد عادوا بنسبة 2.6٪ سنويًا خلال نفس الفترة.
هذا أمر غير عادي، حيث أن صناديق الاستثمار العقارية – أصحاب العقارات الذين يمتلكون عقارات تتراوح من الشقق إلى مراكز البيانات والمستودعات – عادة ما يتفوقون على مؤشر S&P 500، كما ترون من خلال عائد RWR على المدى الطويل (من تاريخ الاكتتاب العام الأولي لشركة RWR) أدناه.
ما يجعل هذا الاتجاه أكثر غرابة هو أنه يحدث حتى عندما لا يكون هناك تحول في خطوط الاتجاه بين أسعار صناديق الاستثمار العقاري وأسعار المنازل. أعلم أن هذه قد تبدو وكأنها أشياء منفصلة، لذلك اسمحوا لي أن أشرح.
في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، استقرت فقاعة الإسكان، كما يمكننا أن نرى في مؤشر أسعار المنازل في الولايات المتحدة (باللون الأزرق أعلاه)، لكن حماسة المستثمرين للعقارات بشكل عام لم تفعل ذلك، مما دفع المستثمرين إلى رفع نسبة الـ RWR (باللون البرتقالي) أعلى بكثير من السعر المتوقع. خط الاتجاه الذي رأيناه للمنازل.
أما اليوم فإن الاتجاه هو العكس تماما، حيث يقدم المستثمرون عطاءات أقل على صناديق الاستثمار العقارية (باللون البرتقالي مرة أخرى) مقارنة بالاتجاه الذي يوحي به اتجاه أسعار المساكن باعتباره أكثر طبيعية.
وارتفعت أسعار المساكن بنسبة 7.2% سنويا في المتوسط على مدى العقد الماضي، ومع ذلك فقد اكتسب معدل العائد على الموارد 3.7% فقط خلال نفس الفترة الزمنية.
السبب؟ إن المكسب السنوي بنسبة 7.2% يعد أكثر من اللازم بالنسبة للمنازل – إذا عدنا 33 عامًا إلى الوراء، منذ أن تم الاحتفاظ بسجلات هذا المقياس لأول مرة، فإن المساكن ترتفع بمعدل 4.5% سنويًا، لذلك نحن على وشك التراجع. تضيف معدلات الرهن العقاري التي لا تزال مرتفعة لمدة 30 عامًا مزيدًا من الضغط هنا.
وبعبارة أخرى، فإن كل الأخبار السيئة يتم تسعيرها حاليًا في صناديق الاستثمار العقاري، والتي كما رأينا للتو، تتخلف عن أسعار المساكن.
ويعني هذا التشاؤم العقاري أن صناديق الاستثمار العقارية أصبحت حاليًا عند نقطة سعر أقل مما كانت عليه في عام 2007، أثناء الفقاعة، وفي الفترة من 2015 إلى 2019، بعد تعافي سوق العقارات واستمرار معدلات الرهن العقاري في الارتفاع.
وهذا أمر مهم لأن أسعار الفائدة سوف تنخفض، إما في عام 2025 أو في وقت لاحق. وحتى إذا انخفضت بشكل أبطأ مما كان يعتقد الناس في البداية، فستظل صناديق الاستثمار العقاري قادرة على جمع الإيجارات من محافظها الاستثمارية الحالية بينما تنتظر انخفاض أسعار الفائدة، وستظل تشهد زيادة في قيمة عقاراتها، حتى لو لم نشهد أي تخفيضات في أسعار الفائدة 2025. ومع ذلك، أوضح بنك الاحتياطي الفيدرالي أنه يخطط لخفض أسعار الفائدة.
وعندما تنخفض أسعار الفائدة، ستصبح الرهون العقارية أرخص، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات.
ولكن هناك فائدة مخفية أخرى لصناديق الاستثمار العقارية على وجه التحديد، وهي النفوذ.
عندما يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، فإنه يقلل من تكلفة الاقتراض في جميع أنحاء السوق، وهذا يعني أن صناديق الاستثمار العقاري يمكنها الاقتراض بمبلغ أقل (وبالطبع، يمكنها بالفعل الاقتراض بمبلغ أقل بكثير من مشتري المنزل النموذجي). يؤدي هذا إلى توسيع هوامش ربحها ويؤدي إلى تسليم المزيد من الأرباح النقدية للمستثمرين.
لذلك يمكن لصناديق الاستثمار العقاري الاستفادة من المعدلات المنخفضة لتوسيع سجل العقارات المملوكة لها.
هل ستفعل صناديق الاستثمار العقارية ذلك؟ ولن يقتصر الأمر على ذلك فحسب، بل تشير البيانات إلى أنهم قد بدأوا بالفعل.
قبل أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع لأول مرة، كان أداء صناديق الاستثمار العقارية جيدًا، وذلك بفضل العوامل الاقتصادية الغريبة للوباء، مما يعني أن الرافعة المالية كانت عند أدنى مستوياتها منذ عدة عقود في عام 2021، عندما بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع.
في حين أن صناديق الاستثمار العقارية بدأت في الاقتراض مرة أخرى (انظر الجانب الأيمن من الرسم البياني أعلاه)، مما أدى إلى رفع نسب الرافعة المالية الحالية إلى مستويات منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، فلا يزال هناك مجال كبير لها للاقتراض والتوسع.
وعندما يفعلون ذلك، فإن هذا سيؤدي إلى زيادة صافي قيم أصولهم والمبلغ الإجمالي للدخل الذي يتلقونه، مما يؤدي إلى زيادة المدفوعات للمساهمين في شكل أرباح أعلى.
نحن نرى هذا بالفعل.
بعد الانخفاض غير المفاجئ في الدخل بعد الوباء، تمكنت صناديق الاستثمار العقارية من زيادة المدفوعات بحيث أصبحت الآن أعلى بنسبة 7.5٪ من مستويات ما قبل الوباء. ومع ذلك، فإن تكلفة شراء صناديق الاستثمار العقارية الآن أقل مما كانت عليه في ذلك الوقت.
مع انخفاض أسعار الفائدة (مرة أخرى، حتى لو ببطء) والانخفاضات المحتملة في أسعار المساكن، أصبحت صناديق الاستثمار العقاري مقنعة، ولكن هناك جزء آخر من القصة. وتشهد بعض قطاعات صناديق الاستثمار العقاري (البنية التحتية ومراكز البيانات والأبراج الخلوية على وجه الخصوص) نموا قويا الآن، بغض النظر عن اتجاهات أسعار الفائدة.
وتتعافى شركات أخرى، مثل صناديق الاستثمار العقارية المكتبية، من اتجاه العودة إلى المكاتب الذي لا يزال يهيمن على الحياة العملية، لدرجة أن شركات مثل ستاربكس وأمازون وجيه بي مورجان تطلب من العمال العودة إلى مكاتبهم.
وبالتالي، حتى لو انخفضت أسعار المساكن في المستقبل، فمن المرجح أن تشهد القطاعات العقارية الأخرى الأسعار يعلو. وحتى لو انخفضت أسعار المساكن، فإن قدرة صناديق الاستثمار العقارية على الاقتراض بأسعار أقل ستسمح لها بالتقاط العقارات السكنية والبدء في تأجيرها، وجمع المزيد من الدخل. يشير هذا إلى أن زيادة أرباح صناديق الاستثمار العقارية قد بدأت للتو.
فكر في صناديق الاستثمار المتداولة، وليس صناديق الاستثمار المتداولة، عند شراء صناديق الاستثمار العقارية
إن عائد RWR البالغ 3.8% صغير جدًا بالنسبة لنا بحيث لا يمكننا أن نأخذه على محمل الجد، لذا أقترح تشغيل هذا الاتجاه من خلال CEF مثل صندوق كوهين آند ستيرز العقاري للدخل عالي الجودة (RQI). لقد كان عائد الصندوق بنسبة 8٪ ثابتا – فقد حافظ RQI على أرباحه على مدى السنوات التسع الماضية – وإجمالي عوائده (باللون الأرجواني أدناه) يضع عوائد RWR (باللون البرتقالي) في العار.
على الرغم من أدائها المتفوق وعائدها المرتفع وأرباحها الثابتة، يتم تداول RQI بخصم صغير على صافي قيمة الأصول – ومن المرجح أن يتحول هذا الخصم إلى علاوة إذا استمر طلب السوق على كل من العائدات المرتفعة والعقارات على قدم وساق.
علاوة على ذلك، مع وجود 13% من محفظته في مجال الاتصالات، و11.2% في الرعاية الصحية، و9.4% في مراكز البيانات، فقد وضع الصندوق نفسه في تلك الأنواع من العقارات التي تشهد أكبر طلب، في حين أن محفظته الخاصة بمنازل الأسرة الواحدة تبلغ 3.5%. ، أخف بكثير، مما يعني أنها مستعدة للاستفادة من تراجع أسعار المنازل إذا حدث انخفاض على المدى القصير.
مايكل فوستر هو محلل الأبحاث الرئيسي لـ النظرة المتناقضة. لمزيد من الأفكار الرائعة للدخل، انقر هنا للحصول على أحدث تقرير لدينا “الدخل غير القابل للتدمير: 5 صناديق صفقات مع أرباح ثابتة بنسبة 8.6%.“
الإفصاح: لا يوجد
