لم يبق الآن سوى أقل من أسبوع بقليل على ترامب 2.0، والأمور تتحرك سريع.
إليك شيء واحد يمكنني أن أخبرك به: بينما يتحدث الجميع عن التعريفات الجمركية، في جرينلاند وقناة بنما، ما الذي يفعله المستثمرون – وخاصة أرباح المستثمرين —يجب ما نتحدث عنه هو أكثر “مملة”: العائد على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات.
لأنه عندما المطاط حقًا يضرب الطريق بالنسبة للإدارة الجديدة، إنها السنوات العشر، أكثر من أي شيء آخر، هي التي ستحدد النغمة هنا.
والخطوة التالية التي أراها تقوم بها، والتي سنتناولها أدناه، تستعد لإفادة بعض من ألعاب الدخل المفضلة لدينا: صناديق الاستثمار العقاري (REITs). سنكشف عن مؤشر ذروة البيع لاستهدافه أدناه.
“لا تحارب بنك الاحتياطي الفيدرالي”؟ ناه. أشبه بـ “لا تحارب السنوات العشر”
سيخبرك الكثير من الناس في وول ستريت بعدم “محاربة بنك الاحتياطي الفيدرالي”. سأغير ذلك قليلاً إلى “لا تحاربوا سعر الفائدة على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات!”
النقطة المهمة هي أن المستثمرين القادرين على قراءة الغرفة بذكاء والانتقال ببراعة إلى (وخارج) السندات و”وكلاء السندات” مع انحسار وتدفق سعر سندات الخزانة لأجل 10 سنوات في السنوات المقبلة سيحققون مكاسب غير متوقعة (وأرباح كبيرة) الدفعات أيضا).
فقط اسأل جاي باول، من هو أخيراً بدأت في الحصول على الصورة هنا.
الحقيقة هي أن سوق السندات كان ينقر على كتف جاي منذ أشهر. رسالتها: “أبطئ دورك يا صديقي. إن المهمة المتعلقة بالتضخم لم تنته بعد».
احصل على هذا: منذ أن بدأت دورة خفض أسعار الفائدة الأخيرة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي، قفز العائد على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات – وهو المعيار المعياري للقروض الاستهلاكية والتجارية بجميع أنواعها – من 3.7٪ إلى حوالي 4.6٪ أثناء كتابتي لهذا المقال.
وبعبارة أخرى، أسعار الفائدة هي ارتفاع كما يقطع جاي. ماذا؟
أخيرًا، وضع جاي بعض التوجيهات الأبوية في الاجتماع الأخير للجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة: لا تتوقع خفضًا آخر لسعر الفائدة حتى تتحسن أرقام التضخم بشكل أكبر.
ومن المضحك أن موقف جاي الجديد المتمثل في “البالغ في الغرفة” قد يؤدي إلى ترسيخ سقف عائدات سندات الخزانة لأجل عشر سنوات. وهذا كان القرار الصحيح (إذا كان متأخرا بعض الشيء): إن المزيد من التيسير من شأنه أن يلحق الضرر بسوق الأوراق المالية لأن مستثمري السندات سيطالبون بأسعار فائدة أعلى.
إن تحديد سقف بنسبة 5% لسندات الخزانة لعشر سنوات يشكل نبأ عظيماً، وليس فقط بالنسبة للسندات (التي هي الآن في وضع جيد). محتقر في الوقت الحالي) ولكن “وكلاء السندات”، الذين تم طرحهم جانبًا أيضًا.
واحد من هؤلاء “وكلاء السندات”؟ صناديق الاستثمار العقارية، “أصحاب العقارات” الذين يؤجرون عقارات تتراوح من أبراج الهواتف المحمولة إلى المستودعات والشقق.
تبدو صناديق الاستثمار العقاري بشكل عام جذابة هنا. على المدى القصير، يتم تداولها مقابل عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، وذلك لسببين:
- تدفع صناديق الاستثمار العقارية معظم أرباحها كأرباح. لذا فهم يلجأون إلى أسواق الديون في كثير من الأحيان لتحقيق النمو. ارتفاع أسعار الفائدة يعني ارتفاع تكاليف الديون والأرباح المضغوطة، مما يعني انخفاض أسعار الأسهم. ولهذا السبب نرغب في شراء صناديق الاستثمار العقارية عندما ترتفع أسعار الفائدة – لأن أسهمها ترتفع مع انخفاض أسعار الفائدة.
- تشهد صناديق الاستثمار العقارية أيضًا منافسة من الدخل الثابت. ولا يبدو متوسط عائداتها البالغ 4% تقريباً مثيراً للإعجاب في ظل خلفية من صناديق أسواق المال التي تبلغ عائدها 5%. لكنه كذلك عن لتبدو أفضل عندما تدفع صناديق سوق المال أقل.
السبب الرئيسي وراء حبنا لصناديق الاستثمار العقاري؟ تلك الأرباح! يمنح العم سام صناديق الاستثمار العقارية “موافقة القاعة” على ضرائب الشركات طالما أنها تدفع 90٪ + من أرباحها كأرباح.
وهذا يجعل أصحاب العقارات هؤلاء في الأساس شركات “عابرة”: فهم يجمعون الإيجار من المستأجرين، ويحتفظون بما يكفي منه للإبقاء على الأضواء مضاءة وصيانة المباني، ثم يمررون الباقي إلينا!
أعلم الآن أن الكثير من المستثمرين يحبون شراء صناديق الاستثمار العقارية والاحتفاظ بها على المدى الطويل، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى تلك العوائد المرتفعة. والحقيقة هي أن هذه غالبًا ما تكون استراتيجية جيدة لصناديق الاستثمار العقارية المختارة – لقد احتفظنا بالكثير منها في بلدي تقرير الدخل المتناقض الخدمة على مر السنين.
ولكن مع اقتراب العائد على السندات لأجل 10 سنوات الآن مما أعتبره سقفًا، فإن اللعبة الذكية تتمثل في “التداول المتأرجح” على ممتلكاتنا من صناديق الاستثمار العقارية، ورفعها مع انخفاض العائد على السندات لأجل 10 سنوات – مما يؤدي إلى ارتفاع أسعارها – ثم رفعها. خارج عندما ترتفع أسعار الفائدة الطويلة مرة أخرى.
ركوب (وإعادة ركوب) تأرجح “أسعار الفائدة المنخفضة، وصناديق الاستثمار العقارية”
لقد لعبنا هذا التحول بالذات في بلدي تاجر توزيعات الأرباح استشارية في الماضي. في أبريل 2024 اشترينا فينتاس (VTR)، صندوق استثمار عقاري يمتلك حوالي 1400 عقار. هذه هي “العقارات المطلة على الشاطئ” لعقارات الرعاية الصحية: مساكن كبار السن والمباني الطبية ومراكز الأبحاث في المدن الكبرى في جميع أنحاء البلاد.
في ذلك الوقت، انخفض السهم بنسبة 13٪ على أساس سنوي مع ارتفاع أسعار الفائدة الطويلة. ولكن مع ارتفاع أسعار الفائدة، فقد حان الوقت للشراء، وهذا ما فعلناه. عندما أخذنا أموالنا من على الطاولة بعد ما يزيد قليلاً عن سبعة أسابيع، فعلنا ذلك بعائد إجمالي سريع قدره 11.1% (أو 74% سنويًا):
وهذا، بالمناسبة، تغلب على مؤشر ستاندرد آند بورز 500، الذي عاد بنسبة 2.5٪ فقط في ذلك الوقت – وهو مكسب جميل جدًا من مالك عقار “نعسان” مثل VTR.
خفضت الشركة توزيعات الأرباح (العائد الحالي: 4.2%) خلال عام 2020. واليوم، تغطي Ventas بسهولة هذا التوزيع بنسبة 57% فقط من أموالها من العمليات (FFO) في آخر 12 شهرًا. هذا منخفض جدًا وآمن. مع صناديق الاستثمار العقارية، تعتبر نسب الدفع التي تصل إلى 80٪ أو نحو ذلك جيدة. مما يعني أن فينتاس مرشح قوي للبدء رفع دفع تعويضاته مرة أخرى.
كل هذا، بالإضافة إلى حقيقة أن العائد على السندات لأجل 10 سنوات يبدو أنه يصل إلى الحد الأقصى مرة أخرى، يجعل الآن وقتًا مناسبًا آخر لشراء شركة Ventas، وجمع عوائدها الثابتة وانتظار “انخفاض العائد على 10 سنوات، وزيادة صناديق الاستثمار العقارية”. “التحول ليأخذ مجراه.
بريت أوينز هو كبير استراتيجيي الاستثمار في النظرة المتناقضة. لمزيد من الأفكار الرائعة للدخل، احصل على نسختك المجانية من أحدث تقرير خاص له: محفظتك للتقاعد المبكر: أرباح ضخمة – كل شهر – إلى الأبد.
الإفصاح: لا يوجد
