لدينا ثلاثة اتجاهات كبيرة-من بين المستثمرون يعرفون عنها وواحد لا يعرفونه-يحصلون علينا للاستيلاء على أرباح من رقمين في صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار).
لقد حان الوقت لجعل خطوةنا. دعنا نتحرك تحت غطاء هذه الفرصة ونشارك في استراتيجية بسيطة.
ابدأ مع ما هو واضح
لقد تأخرت صناديق الاستثمار العقاري منذ جائحة Covid-19 ، مع المعيار SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) عودة حوالي 17 ٪ منذ بداية عام 2020 ، حتى كتابة هذه السطور.
هذا يهز إلى عائد سنوي بنسبة 3.3 ٪ على مدار نصف عقد ، وهو عائد سنوي بنسبة 8.6 ٪ من RWR منذ عام 2001. هذه فرصة. وإذا نظرنا إلى أسباب الأداء الأخير في العقارات ، يمكننا أن نرى بوضوح أنه جاهز للارتداد.
وهو ما يقودنا إلى أول تحول كبير لدينا في سوق REIT (أو زاوية واحدة على الأقل منه) – وهو واضح تمامًا. العودة نحو وجود موظفين في المكتب.
انخفضت العقارات التجارية في عام 2020 ، حيث أصبح العمل من المنزل إلى حد كبير ولاية قانونية في أجزاء كثيرة من العالم. أدى ذلك الشركات إلى إعادة التفكير في مقدار المساحات المكتبية التي يحتاجون إليها.
مكتب صناديق الاستثمار العقاري في المكتب يتفوق
ولكن في الوقت الحاضر ، فإن تفويضات العودة إلى المكتب وهياكل العمل “الهجينة” هي كلها الغضب. يمكنك أن ترى ذلك مع مكتب Vaneck و REIT ETF (مكتب)، باللون البرتقالي أدناه ، الذي كان يتقدم على RWR (باللون الأرجواني) بحلول نهاية عام 2024.
هذا يقودنا إلى السبب الثاني لعرض الفقراء في العقارات في السنوات الأخيرة (وانتعاشها المحتمل الآن). إنه واحد آخر واضح إلى حد ما: اتجاه أسعار الفائدة.
ارتفاع معدلات انتعاش استرداد REIT
في عام 2022 ، عندما تعافى صناديق الاستثمار العقاري من الوباء ، انخفض مرة أخرى وأغلقت خسائر ستستمر لمدة عامين. حتى الآن ، فإن صناديق الاستثمار العقاري أقل من ذروتها (S&P 500 ، للرجوع إليها ، أعلى بنسبة 30 ٪ من ارتفاعها بعد ذلك ، حتى كتابة هذه السطور). والسبب بسيط: ارتفاع معدلات رفع تكاليف الاقتراض ، مما يحد من إمكاناتها.
عندما تقرأ هذا ، قد تفكر ، “حسنًا ، أسعار الفائدة تنخفض الآن ، فلا ينبغي أن تتعافى العقارات؟” لهذا السبب تجذب صناديق الاستثمار العقاري الاهتمام ، ولماذا انتقلت RWR من أقل من سعرها قبل الوصاية إلى أعلى قليلاً.
وعلى الرغم من أن الأسعار من المحتمل أن تنخفض بوتيرة بطيئة للغاية في العامين المقبلين ، فلا بأس بذلك لأننا حصلنا على اتجاهنا الثالث (هذا هو عدد قليل من الناس يتحدثون عنه): طلب قوي على العقارات في أوروبا.
وفقا ل الأوقات المالية، قفز الطلب على الممتلكات في المملكة المتحدة بنسبة 26 ٪ في عام 2024 ، حيث تقود الفنادق الطريق. ال الأوقات المالية ونقلت عن توم ليهي ، رئيس MSCI لأبحاث الأصول الحقيقية لأوروبا ، والشرق الأوسط وأفريقيا قوله: “المزاج في السوق في الجانب الحذر من التفاؤل”.
هذا لفت انتباهي لأنني سمعت تعليقات مماثلة من محللي وول ستريت ، الذين يرون الطلب المتزايد على مدار العام الماضي أقل كحمة وأكثر من تغيير في المشاعر.
تحركنا “بنقرة واحدة” مقابل أرباح REIT بنسبة 13.8 ٪
إليك المكان الذي نصل فيه إلى خطة العمل الخاصة بنا: نريد الاستفادة مما يحدث في أوروبا و أمريكا دون أن تتعرض بشكل مفرط لأي منهما (يقتصر RWR على الولايات المتحدة) ، ومن خلال التقليل من شأن قطاعات REIT البارزة. نريد دفق دخل كبير أيضًا.
وهذا هو السبب في أننا نتطلع إلى الإدارة الفعالة CBRE GLOBAL DOWENT FUND (IGR). الصندوق المغلق (CEF) هو عقد لي CEF Insider خدمة. لديها ثلث أصولها خارج الولايات المتحدة واستثمرت في الأماكن التي يكون فيها النمو غير متوقع من قبل الحشد السائد (ولكن يحدث بالفعل!) مثل المملكة المتحدة واليابان وأوروبا القارية ، التي تشكل حوالي نصف المقتنيات غير الأمريكية في IGR.
أصول الصندوق الأمريكية في صناديق الاستثمار العقاري إلى حد كبير في صناديق الاستثمار العقاري مثل مالك مركز البيانات Equinix (eqix) و “كرات المالك” وسبق الخلايا البرج الأمريكي (AMT). كلاهما مناصب مركزية ، في حين أن أكبر القابضة السكنية الأمريكية في IGR ، منازل الدعوة (invh)، ولدت من أزمة الرهن العقاري تحت الرهن العقاري.
أصبح Invh مشتريًا رائدًا للمنازل المتعثرة (التي يستأجرها بعد ذلك) ، مما ساعد REIT على عائد REIT 8.1 ٪ السنوي منذ أن تم الإعلان عنه في عام 2017.
الآن دعنا نتحدث عن أرباح الأسهم ، بدءًا من عائد IGR بنسبة 13.8 ٪. اجتذبت هذه الدفع الضخم الكثير من الفائدة ، مما ساعد IGR أكثر من عائدات RWR المزدوجة في عام 2024 ، حتى أكتوبر الماضي.
لماذا التكبير؟ مع انخفاض الأسعار ، جذبت محفظة IGR ، ودفعات ضخمة ، عشرات المستثمرين. ثم تسبب عملية بيع السوق في أكتوبر ، مع إبطاء ارتفاع معدلات الاحتياطي الفيدرالي ، للمشترين المتقلبون في البحث في مكان آخر.
الذي يقودنا إلى اليوم. اعتبارًا من كتابة هذه السطور ، تتداول IGR بنسبة 1 ٪ إلى صافي قيمة الأصول (NAV ، أو قيمة صناديق الاستثمار العقارية التي يحتفظ بها). أتوقع أن تنمو هذه القسط.
ذلك لأن بنك الاحتياطي الفيدرالي أوضح أنه سيؤدي إلى إبطاء تخفيضات الأسعار ، وهذا هو السبب في أن IGR يرجع إلى مجرد مطابقة أداء REITS بنسبة 12 ٪ في السنة ، حتى كتابة هذه السطور.
لا يزال هذا قويًا ، لكن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يزال سيؤدي إلى انخفاض معدلات ، ومع اقترابنا من التخفيضات التالية ، من المتوقع أن تبدأ في يونيو ، من المحتمل أن تجذب IGR المزيد من الاهتمام ، مما يدفعه إلى RWR المحتمل مرة أخرى ، مع توزيع أرباحها حتى أقوى.
مايكل فوستر هو محلل الأبحاث الرائدة النظرة المتناقضة. لمزيد من أفكار الدخل الرائعة ، انقر هنا للحصول على تقريرنا الأخير “الدخل غير القابل للتدمير: 5 صناديق صفقة مع توزيع أرباح 8.6 ٪ ثابتة.“
الكشف: لا شيء
