من المتوقع أن يتراجع معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى نحو 6%، وذلك بعد أن خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة في 18 سبتمبر/أيلول. وهذا أقل من معدلات الرهن العقاري المماثلة التي اقتربت من 8% في نوفمبر/تشرين الثاني 2023، والتي ربما كانت أعلى مستوى لهذه الدورة.
لا يتحكم بنك الاحتياطي الفيدرالي في تكاليف الرهن العقاري بشكل مباشر، ولكن توقعات السوق بانخفاض الأسعار، جنبًا إلى جنب مع تباطؤ التضخم، كانت عوامل مهمة في المساعدة على خفض أسعار الرهن العقاري على مدار الأشهر الاثني عشر الماضية. في هذه الحالة، من الممكن أن تنخفض الأسعار. ومع ذلك، سيعتمد ذلك على ما يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي مقارنة بتوقعات السوق، فضلاً عن عوامل اقتصادية أخرى مثل التضخم.
توقعات السوق
تعكس أسعار الرهن العقاري الحالية لمدة 30 عامًا توقعات أسواق الدخل الثابت بشأن قرارات بنك الاحتياطي الفيدرالي في المستقبل. لذا فإن الانخفاض الأخير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري يعكس توقعات السوق بأن أسعار الفائدة قصيرة الأجل من المرجح أن تنخفض. وإذا ثبت عدم دقة هذا التوقع، فقد ترتفع الأسعار مرة أخرى.
ولكن إذا خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بشكل أكثر عدوانية من المتوقع، فقد تنخفض أسعار الرهن العقاري. وبشكل عام، يتوقع السوق أن تنتهي أسعار الفائدة قصيرة الأجل في عام 2024 عند مستوى قريب من 4% ثم تصل إلى حوالي 3% في ديسمبر/كانون الأول 2025. وإذا كان بنك الاحتياطي الفيدرالي أكثر عدوانية أو أقل عدوانية في خفض أسعار الفائدة من تلك التقديرات الضمنية، فقد ينخفض سعر الرهن العقاري أو يرتفع على التوالي.
على سبيل المثال، إذا قرر بنك الاحتياطي الفيدرالي أنه ليس قلقاً بشأن ضعف سوق العمل وارتفعت معدلات التضخم، فقد ترتفع أسعار الرهن العقاري مرة أخرى. لا يرى خبراء الاقتصاد هذا باعتباره سيناريو محتملاً بشكل خاص، ولكنه ممكن. وعلى نحو مماثل، إذا حدث ركود عميق في الولايات المتحدة، فقد يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بشكل كبير، مما قد يساعد في خفض أسعار الرهن العقاري من مستوياتها الحالية.
العودة إلى الأسعار المنخفضة؟
الآن أصبحت أسعار الرهن العقاري أعلى بكثير من 2020 إلى 2021 عندما انخفض سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا مؤقتًا إلى أقل من 3٪. سُئل رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول عما إذا كان يعتقد أننا سنعود إلى هذا المستوى في اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي الأخير في 18 سبتمبر وقال ما يلي: “من البديهي أن معظم الناس، كثيرون جدًا، سيقولون إننا ربما لن نعود إلى تلك الحقبة حيث كانت هناك تريليونات الدولارات من السندات السيادية المتداولة بأسعار سلبية، والسندات طويلة الأجل المتداولة بأسعار سلبية. وبدا الأمر وكأن السعر المحايد كان، وربما يكون سلبيًا، وكان كذلك، وكان الناس يصدرون الديون بأسعار سلبية. يبدو أن هذا بعيد جدًا الآن، وإحساسي الشخصي هو أننا لن نعود إلى ذلك. لكن بصراحة، سنكتشف ذلك. لكن يبدو لي، أن السعر المحايد ربما يكون أعلى بكثير مما كان عليه في ذلك الوقت. ما مدى ارتفاعه؟ لا أعرف، لا أعتقد أننا نعرف. “إنه، مرة أخرى، لا يمكننا أن نعرفه إلا من خلال أعماله.”
ماذا تتوقع
من هنا، فإن الأسئلة الرئيسية التي ستطرح على سوق الرهن العقاري هي ما هو معدل الفائدة على المدى الطويل بالنسبة لأسعار الفائدة المحايدة قصيرة الأجل. والتوقع الحالي هو أن معدل الفائدة على المدى القصير يبلغ نحو 3% وفقاً للأسواق وصناع السياسات في بنك الاحتياطي الفيدرالي. وبطبيعة الحال، تتراكم أسعار الرهن العقاري علاوة على هذا المعدل “الخالي من المخاطر” لأن الإقراض لمالك المنزل الفردي أكثر خطورة وأكثر تعقيداً من الإقراض للحكومة الأميركية. ثم السؤال الثاني هو مدى السرعة التي نصل بها إلى هذا المعدل. والتوقعات الحالية هي أننا قد نشهد أسعار فائدة قصيرة الأجل تبلغ نحو 3% بحلول أواخر عام 2025.
ولكن العديد من الأحداث الاقتصادية قد تغير هذا المسار بشكل كبير. وربما نكون قد تجاوزنا الآن ذروة أسعار الفائدة في هذه الدورة مع تباطؤ التضخم، ولكن أين ستستقر أسعار الرهن العقاري في المستقبل يظل سؤالاً مفتوحاً. وتعكس أسعار الرهن العقاري حالياً بعض التفاؤل بأن أسعار الفائدة سوف تنخفض بشكل حاد على مدى الأشهر الاثني عشر المقبلة.
