توقع مطورون عقاريون ارتفاع أسعار العقارات في مصر العام المقبل، بدعم انخفاض قيمة الجنيه، وزيادة كلفة الإنشاءات، وذلك رغم تباطؤ وتيرة المبيعات نسبياً وتراجع القدرة الشرائية لدى المصريين خلال العام الجاري.
وتشير تقديرات مطورين استطلعت “الشرق” آراءهم، إلى زيادة أسعار الوحدات العقارية بما يتراوح بين 15% و30% خلال العام المقبل، مع اتجاه المواطنين لشراء العقارات كمخزن آمن للقيمة لحماية مدخراتهم في مواجهة التضخم المرتفع، بالإضافة إلى توجه المصريين العاملين بالخارج والمشترين من الدول العربية لاقتناص الوحدات العقارية بعد خفض قيمة العملة.
يأتي ذلك رغم تباطؤ مشتريات العملاء بغرض الاستثمار “المضاربين”، مقارنة مع فورة نشاط القطاع العقاري التي شهدها العام الماضي، والتي ارتفعت خلالها الأسعار بنسب وصلت إلى 200%.
مرت البلاد بأزمة اقتصادية، وشح في العملة الأجنبية خلال العامين الماضيين، ونتج عن ذلك سماح السلطات لسعر صرف الجنيه بالانخفاض نحو 40%، ورفع أسعار الفائدة إلى مستوى قياسي في مارس الماضي، بعد الحصول على قرض موسع بقيمة 8 مليارات دولار من صندوق النقد الدولي.
تراجع الجنيه يرفع أسعار العقارات
وتوقع طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، ارتفاع أسعار الوحدات العقارية خلال العام المقبل، مرجعاً ذلك إلى انخفاض قيمة العملة المحلية مقابل الدولار، مما يؤثر على أسعار مدخلات البناء، ويرفع كلفة المشروعات.
واستبعد مطورون على هامش معرض “سيتي سكيب” في القاهرة خلال سبتمبر الماضي، حصول فقاعة بسوق العقارات في مصر، وأوضحوا في مقابلات مع “الشرق” أن ما شهدته السوق من ارتفاع بالأسعار في 2023 وصل إلى نحو 200% كان سببه اضطرابات سعر صرف الجنيه مقابل الدولار، وهو ما لن يتكرر، متوقعين أن الزيادة في أسعار العقارات مستقبلاً ستكون “منطقية” مع استقرار سعر صرف الجنيه أمام الدولار نسبياً، وتراوحت تقديراتهم لهذه الزيادة بين 10% و25%.
وأضاف شكري: “نواجه زيادة في أجور العاملين بالقطاع، في محاولة للحد من نزوح الكوادر البشرية إلى الخارج وخاصة دول الخليج”.
تشير معظم التوقعات إلى استمرار تراجع الجنيه المصري إلى مستويات 54 جنيهاً للدولار خلال العام المقبل، من قرب 51 حالياً، بحسب 12 من مديري الاستثمار والمحللين الاقتصاديين الذين تحدثوا مع “الشرق”.
واعتبر شكري أن تراجع العملة وارتفاع تكلفة الأجور، وزيادة أسعار الأراضي، سيدفع الأسعار النهائية للوحدات العقارية للصعود العام المقبل بما يتراوح مابين 10% إلى 20%.
في أكتوبر الماضي توقع شكري أيضاً أن أسعار العقارات في مصر ستتأثر بشكل كبير بالتوترات الجيوسياسية والضغوط التي ستولدها على سلاسل الإمداد، بالإضافة إلى تأثير ارتفاع أسعار المحروقات، ما سيرفع أسعار العقارات.
من جانبه، توقع تامر نصر الرئيس التنفيذي لشركة “سيتي إيدج” للتطوير العقاري، زيادة أسعار الوحدات العام المقبل بنسب تتراوح ما بين 15% و20%، معتبرها “معدلات طبيعية” لزيادة أسعار العقارات.
ملاذ آمن للادخار
عبد الله سلام الرئيس التنفيذي لشركة “مدينة مصر للإسكان والتعمير” الحكومية، أرجع تقديراته بزيادة أسعار العقارات بمعدل 20% إلى ارتفاع الطلب على العقار كملاذ آمن للادخار، لا سيما في ظل توقعات خفض الفائدة خلال الفترة المقبلة، في إشارة إلى اتجاه المواطنين للاستثمار في العقار بدلاً من الادخار في القنوات المصرفية التقليدية كالشهادات البنكية.
بحسب استطلاع أجرته “الشرق” الشهر الجاري مع بنوك الاستثمار، تتجه التوقعات أن يبدأ البنك المركزي المصري نهج سياسة خفض أسعار الفائدة في الربع الأول من العام المقبل، مع تباين الآراء حول نسب الخفض المتوقعة. رجحت الغالبية خفض أسعار الفائدة بما يتراوح بين 300 و400 نقطة أساس خلال 2025 بأكمله، فيما توقعت آراء أخرى أكثر جرأة خفضها بما بين 800 و1000 نقطة أساس.
شركة الاستشارات العقارية “جيه إل إل” (JLL)، ذكرت في تقرير عن أداء سوق العقارات في مصر خلال الربع الثالث، إلى أن استقرار الاقتصاد الكلي يدعم التحول في سوق العقارات، بما يساهم في خلق أرض خصبة للاستثمار العقاري.
وأضافت: “نشهد ظهور فرص نمو كبيرة، لا سيما في القاهرة، مدفوعة بالطلب الأساسي القوي واستراتيجيات التنمية المبتكرة. علاوة على ذلك، فإن المشاريع الجديدة ومبادرات البنية التحتية الطموحة تعمل أيضاً على إعادة تشكيل المشهد، ما يعد بنمو مستدام في مختلف جوانب المنظومة العقارية في العاصمة خلال الربع الأخير من عام 2024”.
الرئيس التنفيذي المشارك في شركة “ماونتن ڤيو للتنمية والاستثمار العقاري”، وائل عز، توقع استمرار ارتفاع أسعار الوحدات العقارية تأثراً بضغوط محتملة لارتفاع التكلفة، وعدم استقرار سعر صرف الجنيه.
واتفق معه أيضاً، هيثم عبد العظيم الرئيس التنفيذي لشركة “أورا ديفلوبرز” المملوكة للملياردير المصري نجيب ساويرس، قائلاً “الأسعار سترتفع في نطاق بين 20% و25% خلال العام المقبل، وذلك بما يتماشى مع معدل التضخم المتوقع”.
الفائدة تعزز الأسعار
تضغط أسعار الفائدة المرتفعة حالياً على المطورين وتزيد التكاليف، مما قد يرفع أسعار الوحدات بما يصل إلى 30% فى 2025، بحسب أحمد صبور، رئيس مجلس إدارة شركة “الأهلي صبور” للاستثمار العقاري.
أسعار الفائدة في مصر عند أعلى مستوياتها على الإطلاق عند 27.25% للإيداع و28.25% للإقراض. وأجمع 12 بنكاً استثمارياً، استطلعت “الشرق” آراءهم، على أن المركزي سيبقي على أسعار الفائدة دون تغيير في اجتماعه الأخير هذا العام المقرر بنهاية الأسبوع الجاري وسط مخاوف من تراجعات جديدة للجنيه، والتي قد ينشب عنها ضغوط تضخمية جديدة.
تتبع شركات التطوير العقاري في مصر آلية البيع على “الخريطة” للعملاء، أي بدون بناء الوحدة، على أن يسدد العميل مقدماً يبدأ من 5% حتى 20% من إجمالي القيمة، والبقية بالتقسيط.
تتوسع شركات العقارات في مد آجال السداد وتخفيض المقدم، في محاولة لجذب الزبائن في ظل ضعف آليات التمويل العقاري في البلاد التي يقع أكثر من ثلثي سكانها تحت خط الفقر، لكن هذا النهج البيعي يحمّل العملاء كلفة الفائدة المرتفعة طوال سنوات التقسيط، مما يرفع الأسعار، كما يؤدي أحياناً، لا سيما حال انخفاض قيمة العملة، إلى تأخر الشركات في تسليم الوحدات للعملاء، جراء تحملها زيادة كبيرة مفاجئة في كلفة الإنشاءات.
