كشف بحث أجراه بنك إنجلترا أن أصحاب المنازل في بريطانيا كانوا أكثر عرضة لتأثيرات زيادات أسعار الفائدة نتيجة لسياسات وسطاء الرهن العقاري الذين شجعوهم على اختيار عقود قصيرة الأجل.
أوضح التحليل أن الاعتماد على الوسطاء للحصول على القروض العقارية ازداد بشكل ملحوظ خلال العقد الأول من القرن الحادي والعشرين (أي بعد 2010)، وهذا تزامن مع تفضيل عدد متزايد من الأسر قروضاً قصيرة الأجل بأسعار فائدة ثابتة.
بحسب ورقة العمل، شجع الوسطاء العملاء على توقيع هذه العقود لجني رسوم إضافية في كل مرة يحتاج فيها المقترض إلى إعادة تمويل القرض. وهذا أدى إلى زيادة العبء المالي على أصحاب المنازل، خاصة مع ارتفاع أسعار الفائدة لكبح التضخم في عامي 2022 و2023.
على عكس دول عديدة مثل الولايات المتحدة، حيث تُثبت معدلات الرهن العقاري لعقود، يميل المقترضون في بريطانيا إلى تثبيت تكاليف اقتراضهم لمدة عامين أو خمسة أعوام. وأظهرت بيانات “موني فاكتس” (Moneyfacts) أن متوسط معدل الفائدة على قروض الرهن العقاري الثابتة لمدة عامين قفز إلى نحو 7% في صيف عام 2023 قبل أن يتراجع إلى حوالي 5.5% حالياً.
قال مؤلفا البحث ماركوس بوكمان وبيتر إكليس إن “الأسر التي تختار رهوناً قصيرة الأجل ذات معدلات ثابتة تكون أكثر عرضة للمخاطر المرتبطة بتغير معدلات الفائدة”. وأضافا أن “التحول نحو هذه القروض يسرّع تأثير السياسة النقدية، حيث تؤثر تغييرات أسعار الفائدة الأساسية بشكل أسرع على الوضع المالي للأسر”.
زيادة هيمنة الوسطاء
أظهرت الدراسة أن الرهون العقارية المبيعة عبر الوسطاء ارتفعت من 57% في 2013 إلى 81% في 2020 للمشترين لأول مرة، ويُعزى ذلك جزئياً إلى اللوائح الصارمة التي تتطلب مشاركة مستشار مؤهل. وأظهرت البيانات أنه في المناطق التي زادت فيها الوساطة بنسبة 10 نقاط مئوية، ارتفعت نسبة الرهون قصيرة الأجل بين 1.8 نقطة مئوية إلى نقطتين مئويتين.
وأكد المؤلفان: “نتائجنا تشير إلى أن الوسطاء يشجعون الأسر على اختيار رهون عقارية قصيرة الأجل ذات فائدة ثابتة”.
مرونة السوق
أوضح بنك إنجلترا أن الرهون العقارية تُعد قناة رئيسية للسياسة النقدية، حيث تُجبر الأسر على تقليص الإنفاق. كما أن أسعار الفائدة المرتفعة تقلل الطلب الاقتصادي من خلال تشجيع الأسر على الادخار والتأثير على أسعار الأصول.
مع ذلك، أوضحت دراسة منفصلة لبنك إنجلترا أن مرونة سوق الرهن العقاري خففت من تأثير زيادات الفائدة. وتمكن بعض المقترضين من تقليل الأعباء المالية عن طريق تمديد آجال قروضهم أو استغلال حقوق الملكية في ممتلكاتهم، خاصة في ظل ارتفاع أسعار العقارات.
